Встречная покупка квартиры

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры

Судя по тому, как часто люди набирают в интернете "встречная покупка квартиры это", альтернативная сделка с недвижимостью это"альтернативная сделка с недвижимостью это", "альтернативная сделка квартира порядок действий", этот вопрос волнует многих. Что такое альтернативная сделка купли-продажи квартиры или встречная покупка? Самая простая схема альтернативной сделки – это одновременная продажа одной квартиры и покупка другой. Это распространенный тип сделки. Когда и в каких случаях необходима альтернативная сделка?

Чаще всего люди продают своё единственное жильё и покупают другое. Например, семья Петровых продаёт однокомнатную квартиру и покупает двухкомнатную. У семьи Петровых однокомнатная квартира – единственное жильё. Они считают небезопасным продать квартиру и остаться с деньгами на улице. Кроме того, им некуда выехать и вывезти мебель из этой квартиры.

Поэтому им предпочтительнее не просто продать квартиру, им важно одновременно купить жильё, чтобы не остаться на улице. Поэтому продавая жильё, они одновременно подыскивают себе двухкомнатную квартиру.
Альтернативная сделка купли-продажи квартиры обязательна в случае продажи квартиры, где собственниками или сособственниками являются дети.
Несколько встречных покупок, которые увязаны в одну сделку, называются цепочкой. В цепочке могут участвовать от трёх до пяти объектов недвижимости. Цепочка, которая включает много объектов недвижимости, слишком усложняет сделку, ведь в ней все участники зависят друг от друга.

Каковы плюсы альтернативной сделки?

Главное достоинство альтернативной сделки – это безопасность альтернативная сделка купли продажи квартирысделки, взамен своей квартиры покупатель получает другую. В наш век и в нашем государстве, где за мошенничество нет серьёзного наказания (смотри ст. 58 УК РФ), существует реальная опасность в случае прямой продажи, оказаться на улице. Поэтому предусмотрительный продавец хочет не просто продать, а взамен своей квартиры купить себе другую, в большинстве случаев большую по площади. В этой сделке продавец не получает денег, деньги получает конечный продавец, поэтому вероятность остаться на улице сведена к минимуму.
Второй плюс – не нужно ломать голову, куда вывезти вещи. Вещи продавец сразу ввозит в купленную квартиру.

Риски покупателя при альтернативной сделке купли-продажи. Минусы альтернативной сделки.

В альтернативной сделке участвуют, несколько квартир. В сделках с большим количеством квартир все участники зависят друг от друга. Сделка проходит в один день и в этот же день документы отдаются на регистрацию. Если по какой-нибудь сделке будет приостановка в органах Росреестра, то встанет вся цепочка.

Например, как-то раз была альтернативная сделка. В ней мы покупали квартиру у продавца, который в свою очередь покупал квартиру в другом районе. Мы покупали двушку на Комендантском проспекте, продавец этой двушки покупала большую квартиру в новостройке в поселке Шушары. Сделку купли-продажи в Шушарах зарегистрировали, а нашу – нет, по ней была приостановка регистрации в Росреестре из-за технической ошибки. В разных документах была разная общая площадь квартиры.

В результате продавцы квартиры в Шушарах не могли получить деньги, несмотря на то, что их квартира была зарегистрирована. А они уже успели внести задаток на покупку другой новостройки, им пришлось ждать около месяца, пока Росреестр устранит эту техническую ошибку. Они "кошмарили" остальных участников сделки весь месяц, требуя выдать деньги. Условием доступа к ячейке, в которой были деньги, была регистрация ДВУХ объектов недвижимости. Никакие объяснения, что без регистрации первого объекта, расчет невозможен, не помогали. И это была не самая сложная встречка.

Когда в сложной альтернативной сделке альтернативная сделка квартира порядок действийучаствуют несколько квартир, риски возрастают из-за сложного согласования условий с большим количеством участников сделки. Временная приостановка сделки в росреестре приводит к тому, что встанет вся цепочка.

Несколько лет назад у меня была альтернативная сделка, в которой участвовало 4 объекта недвижимости. Покупатели одной из квартир (семейная пара) покупали квартиру в равных долях, поэтому они платили каждый свою долю пошлины за государственную регистрацию объекта недвижимости. Они пошли и заплатили пошлину в терминале, при этом расплатились с одной банковской карты.
НО! По законам нашей страны налоги и пошлины граждане платят каждый сам за себя. Их агент забыла им об этом напомнить. Получилось, что держатель карты оплатил пошлину за себя и за жену.

Из-за этого была приостановка сделки в росреестре. Все участники сделки ждали, пока устранят ошибку, хотя их объекты были зарегистрированы. При этом продавцы не имели возможности получить свои деньги, а покупатели не имели возможности въехать в свою квартиру. Хорошо ещё, что эту ошибку удалось достаточно быстро устранить.

Итак, если по одной сделке мы имеем приостановку в Росреестре, то встанет вся цепочка. Росреестр любит приостанавливать сделки до выяснения всех обстоятельств и устранения ошибок. Если техническая ошибка в документах, они имеют право по закону о государственной регистрации сделать приостановку на месяц.
Поэтому по возможности, сложные альтернативные сделки нужно разбивать.

Порядок действий при альтернативной сделке купли-продажи квартиры.

Разберем схему самой простой сделки:
продажи одной квартиры №1 (однокомнатной) и одновременную покупку квартиры №2 (двухкомнатной).

1. На первом этапе нужно проанализировать рынок и набросать план действий. Нужно оценить свою квартиру и знать примерную цену покупаемой квартиры. Если вы неправильно оцените ситуацию, может случиться так, что вам может не хватить денег для покупки квартиры 2. При этом нужно иметь в виду, что квартиры на рынке могут подорожать, поэтому всегда нужно иметь запас в стоимости.

2. Выставить квартиру на продажу. встречная покупка квартиры это Нужно сделать предпродажную подготовку и обширную рекламу квартиры. Одновременно исследуется рынок на предмет покупки двухкомнатной квартиры, присматривается подходящая двухкомнатная квартира.

3. Когда нашёлся покупатель на квартиру, с ним обговаривают условия сделки, предварительно предупредив, что сделка будет альтернативная. Если покупатель согласен на встречную покупку, то с него берут задаток под соглашение о задатке. Если вы продаёте через агентство, задаток вносится в агентство.

4. Наступает этап сбора документов для продажи квартиры №1. Одновременно идёт поиск второй квартиры. Когда находится подходящая квартира, после просмотра основных документов и уточнения всех деталей, вносим задаток за квартиру №2. Задаток вносим только после того, как нам внесли задаток за квартиру №1.

5. Этап сбора документов по квартире №2. Список документов для покупки квартиры есть в прямом доступе на сайте Росреестра.

6. Согласование условий альтернативной сделки. Сделка может быть нотариальная или в простой письменной форме. Согласуется форма и место проведения сделки, способы проведения расчётов (какой депозитарий банка).

7. Сделка. Сделка по продаже квартиры №1 и покупке квартиры №2 происходит в один день! После согласования всех деталей, все участники сделки едут в депозитарий и арендуют ячейку. Допустим продавец квартиры №1 Северов А.Н. продает её за 4 млн. рублей, добавляет 2 млн. рублей и покупает квартиру №2 за 6 млн.рублей. В этой сделке три участника: покупатель квартиры№1 Иванов И.П., продавец квартиры№1 и одновременно покупатель квартиры №2 Северов А.Н., продавец квартиры №2 Маейр С.П.

Все три они заходят в ячейку:
Иванов И.П. закладывает деньги за квартиру №1 в размере 4 млн.руб. в один пакет.
Северов А.Н. закладывает доплату за квартиру№2 в размере 2 млн.руб. в другой пакет.
Деньги закладываются в присутствии того, кто их будет получать, продавца квартиры №2 Майер С.П.

Предварительно подписывается договор аренды сейфовой ячейки. альтернативная сделка купли продажи квартиры риски покупателяТут самое главное грамотно прописать условия доступа к ячейке !!! От того, как вы пропишете условия доступа к ячейке, будет зависеть исход сделки. Деньги из ячейки получает продавец второй квартиры Майер С.П. при соблюдении условий доступа к ячейке. Вы можете арендовать обычную ячейку или эксперт-сейфинг. При сложных сделках используют второй вариант.

8. После закладки денег, подписываются заранее подготовленные договора купли-продажи квартиры №1 и квартиры №2.

9. Формируется 2 пакета документов (по двум квартирам) для подачи их через МФЦ на регистрацию. В этот же день документы сдаются на регистрацию в Росреестр.

10. После успешной регистрации обеих сделок в Росреестре и приёмки-передачи квартир продавец второй квартиры Майер С.П. получает доступ к ячейке и забирает причитающиеся ему 6 млн. рублей.

Эта схема самой простой альтернативной сделки купли-продажи квартиры. Я опустила ряд нюансов, которые возникают в ходе каждой сделки. Альтернативная сделка может быть с использованием ипотечных средств. В этом случае она проходит в банке, предоставляющем ипотечный кредит. Сделка проводится совместно с ипотечными менеджерами банка. Принцип и последовательность действий примерно те же.

Надеюсь, я всё доступно объяснила. На самом деле, все встречные покупки, которые мне довелось проводить были абсолютно разные, в каждой из них были свои особенности.

Желаю удачи! Галина Черкис