Продажа доли в квартире

Содержание

1. Долевая собственность.
2. Как появляются доли в квартире.
3. Конфликты в коммунальных квартирах.
4. Решение проблемы через полицию и суды.
5. Покупатели долей.
6. Оценка долей.
7. Как решают проблемы в конфликте.
8. Правовые нормы.

1. Долевая собственность возникает, когда квартира принадлежит двум и более собственникам. Доли у собственников могут быть разными. Квартира может принадлежать трём людям в равных долях – каждому по 1/3. Могут быть разные доли – у одного собственника 1/3, а у другого 2/3.

Долевая собственность достаточно часто встречается в Санкт-Петербурге. Комната в коммунальной квартире является долевой собственностью. Долевой собственностью являются даже таунхаусы, так как это часть дома. Поэтому они оформляются как доля в праве на весь дом и участок.

В этой статье я коснусь проблем долевой собственности и подходы к их продаже.
Любой вид жилья, которая является частной собственностью, можно продать. Долевая собственность в этом плане не исключение. Продать комнату в коммунальной квартире вполне реально. Комнаты в коммунальных квартирах продаются и покупаются. Хотя продажа долей – специфичный сегмент рынка недвижимости.

Когда собственники обращаются при продаже комнаты к помощи агентов по недвижимости:
• собственник не имеет представления, как продавать долевую недвижимость;
• имеет дело конфликт собственников квартиры, которые в силу разных обстоятельств не смогли договориться, как его совместно использовать.

Второй случай встречается чаще. Конфликты сособственников в коммунальных квартирах не редкость и не исключение. Исключением является, скорее всего, коммунальная квартира, где царит мир и согласие. 

2. Как появляются доли в квартире?

В Санкт-Петербурге коммунальные квартиры образовались в результате уплотнения во время войны и после неё. Коммунальные квартиры – пережиток прошлого, порождение сталинских и хрущёвских времён. В настоящее время они появляются при разделе имущества, при возникновении конфликта между членами семьи, при вступлении в наследство несколькими собственниками.

3. Конфликты в коммунальных квартирах

Конфликты в коммунальных квартирах далеко не редкость. Жизни в коммунальных квартирах посвящена статья про Питерские коммуналки.
В любом конфликте есть сильная и слабая сторона. Сильная сторона – это, как правило, наглые и напористые люди. Слабые – беззащитные и миролюбивые люди, которым не свойственна агрессия и наглость. Слабой стороной могут выступить самые обычные люди. Сильная сторона начинает выживать слабую.

Делается это в разной форме: притесняют, нападают, стараются выжить и бывают случаи, когда не пускают на порог. Они ведут себя, как единственные собственники квартиры. У слабой стороны есть документы о собственности, такие же права, как у соседей, на квартиру в теории, а на практике квартирой владеет сильная сторона.

В результате остаётся только одно – острое желание решить этот вопрос, продав проблемную недвижимость. Тогда слабая сторона ищет правду через полицию, суд, риэлторов.

4. Решение проблемы через полицию и суды

Первая инстанция, куда обращаются обижаемые собственники, это полиция. Полиция в коммунальных разборках в большинстве случаев занимает нейтральную позицию. Пока нет серьёзного членовредительства или трупа, они умывают руки. Тогда "слабые люди " обращаются в суд. Они нанимают адвоката, который внушает им надежду на благополучный исход. Начинаются длительные недешёвые , самое главное, абсолютно бесполезные тяжбы. Даже положительный исход дела не решит суть проблемы.

Обычно подаются иски об устранении препятствий в доступе в помещение, а также определение порядка пользования помещением. Даже в случае удовлетворения иска, решение суда мало что даёт. Ведь правоохранительные органы не будут каждый день защищать истцов в квартире. Слабой стороне самой придётся выживать в коммунальной квартире, а она на это неспособна. Да и стоит ли постоянно жить в напряжении, тратя нервы и здоровье?

5. Покупатели долей собственности

Несмотря на вышеописанное долевая собственность востребована на рынке недвижимости. Кто покупатели долевой собственности?
Первая группа – это те, кто покупает комнату в коммуналке для собственного проживания. Это чаще всего приезжие из провинции, а также жители Санкт-Петербурга, которым не хватает средств на покупку квартиры.

Комната для них – первый шаг на пути решения жилищной проблемы. Приезжие мало представляют себе реальную жизнь в коммунальных квартирах.

Петербуржцы более осведомлены о коммунальных войнах. Поэтому они подходят к выбору комнаты и соседей более осторожно. У них есть время, не торопясь, подобрать себе приличную долю в коммунальном жилье. И те и другие, покупая комнату в коммунальной квартире, надеются, что это временный этап в жизни. Они понимают сложности жизни в коммунальной квартире, но уверены в том, что они отвоюют себе место под солнцем – право проживать в квартире.

Вторая группа покупателей – это покупатели, которые не собираются жить в коммунальном жильё. Оно им нужно либо для сдачи в аренду, либо они надеются в будущем выкупить всю квартиру. Есть и такая категория захватчиков, которые использую свои наработанные технологии, выселяют всех слабых, чтобы выкупить квартиру целиком. Методы у них разные, но общее в том, что, создавая невыносимые условия проживания другим сособственникам, они выкупают все доли.

6. Как оценить долю

Когда собственник принимает решение о продаже своей доли, он пытается оценить свою комнату. И здесь часто случаются ошибки. Собственник производит оценку всей квартиры, потом высчитывает размер своей доли от стоимости квартиры. Так можно было бы считать, если все жильцы договорились и продали квартиру целиком, как единое целое. Но достигнуть согласия между соседями на практике случается очень редко.

!!! Стоимость доли квартиры не равна стоимости части всего объекта.
В разных методиках способы расчёта стоимости доли в квартире могут разные. Но самый объективный показатель – это рынок. Оценщики определяют стоимость доли сравнительным подходом, исходя из стоимости аналогичных комнат на рынке недвижимости.

7. Как решают проблемы в конфликте

Конфликтная ситуация может затянуться на годы, в конце концов жильцы подключают риэлторов, которые являясь третьей стороной, пытаются достичь компромисса.
Сначала агенты стараются выслушать все стороны конфликта и прийти к консенсусу. Если это не получается, то несговорчивым соседям объясняются все последствия сделки.

Ведь любую недвижимость можно, в конце концов, продать, пусть с дисконтом. На любого конфликтного соседа можно найти более конфликтного, асоциального, невменяемого и т.д. Список можно продолжить.

Главное, грамотно озвучить конфликтующей стороне последствия сделки. В моей практике был случай, когда одна соседка годами не давала спокойно жить соседям. Её эта ситуация полностью устраивала, поэтому она не давала продать комнату, срывала сделки. Договориться с ней не удалось ни соседям, ни агентам до меня. Имея адвоката и используя недостатки законодательства, ей всегда удавалось сорвать сделку.

Проанализировав ситуацию, я приняла решение действовать её же методами. Зная особенности ст. 250 ГК РФ, мне удалось получить отказ для сделки. В результате комната была продана. Новая соседка, как выяснилось, тоже обожала выяснять отношения и ставить зарвавшихся на место, поэтому достаточно быстро навела "порядок" в этой квартире.

 Схема продажи комнаты 

Вам нужна помощь агента по недвижимости
• если Вы - владелец доли и решили продать её, но ничего в этом не понимаете;
• если Ваши соседи чинят препятствия в продаже и ваши попытки договориться зашли в тупик.

8. Правовые нормы:

Нормы долевой собственности регламентируются статьями ст.244 – 259 ГК РФ.
Ст.244 ГК РФ определяет, что имущество, принадлежащее двум и более лицам, может находиться в совместной собственности без определения долей или в долевой собственности с определением точной доли каждого собственника.
О преимущественном выкупе доли квартиры сказано в ст.250 ГК РФ.

Галина Черкис