• Главная
  • Недвижимость
  • Продать квартиру по переуступке

Как продать квартиру по переуступке в Спб

Содержание

1. Что такое переуступка.
2. Договор уступки как продать квартиру по переуступкеправа требования на квартиру.
3. Почему выгодно покупать по переуступке.
4. Продажа квартиры по переуступке.
5. Мёртвый период.
6. Ставить ли в известность застройщика при переуступке прав?
7. Процесс переуступки.
8. Когда лучше продавать новостройку?
9. Нужно ли платить налог при переуступке?

1.Что такое переуступка квартиры?

Скажу сразу, что продать квартиру по переуступке можно ТОЛЬКО новостройку, причём недостроенную. Вторичное жильё продать по переуступке не получится. Так что такое переуступка квартиры в новостройке?
Переуступка – сделка, при которой права на квартиру в недостроенном доме в новостройке переходят от одного человека к другому по договору уступки права требования.

Гражданин либо другой частный инвестор купил квартиру на этапе котлована у застройщика. Спустя некоторое время он решил недостроенное жильё продать. Вот эта операция и называется переуступкой. Договор, по которому идёт сделка, называется договором уступки права или договором цессии. По этому договору покупается недостроенное жильё.

2. Договор, который оформляется при купле-продаже переуступки.
Купить квартиру у застройщика можно по трём основным договорам:

  • договор долевого участия;
  • предварительный договор купли-продажи;
  • договор соинвестирования;

А вот продать недостроенную новостройку можно только по договору уступки права на квартиру.

3. Почему выгодно покупать и продавать по переуступке?

Покупателям эта как продать квартиру по переуступкесделка интересна, потому что они получают возможность купить квартиру в понравившемся доме, где квартиры уже давно распроданы.

Купить переуступку дешевле, чем квартиру в готовом доме. Всегда найдутся люди, у которых есть некоторая сумма, которой на готовую квартиру не хватает, а покупать квартиру в доме на этапе котлована не хотят. Причины могут быть разные: нет возможности долго ждать, не хотят рисковать, доверяют только этому застройщику. Покупка по переуступке для них– выход из положения.

Какие мотивы движут продавцами недостроенных квартир? Это люди, имеющие свободные денежные средства, которые приобретают новостройки в качестве инвестирования. Если они покупают жильё на этапе котлована, а на этапе сдачи объекта продают, то их инвестиционная прибыль может доходить до 60–80% годовых. Впрочем это зависит от объекта, его класса и местоположения.

Часто продают квартиры на этапе строительства сотрудники застройщика или подрядчика, так как они имеют хорошую возможность покупать на самых ранних этапах, ещё до открытия продаж застройщиком. Это самый выгодный этап, поэтому они покупают квартиры в инвестиционных целях.

4. Продажа квартиры по переуступке.

Продать квартиру купить квартиру по переуступке в Спбпо переуступке проще, чем на вторичном рынке. У квартиры в новостройке ещё нет истории, не нужно собирать большое количество документов и проверять всех собственников квартиры. Так как же продать квартиру по переуступке?

У продавца ещё нет права собственности, у него есть права требования на квартиру. Поэтому собственник до подписания акта-приёма передачи квартиры не может продать квартиру. У него нет права собственности, он может только переуступить права требования по договору уступки прав требования на квартиру.

Даже если дом построен и принят государственной комиссией, продавец не может продать квартиру по договору купли-продажи. Только после того, как он примет у застройщика квартиру по акту-приёма передачи и вступит в права собственности, тогда он сможет продать её по договору купли-продажи.
Почему переломным моментом является приёмка квартиры? Потому что после передачи квартиры дольщик выполняет свои обязательства по договору долевого участия.

5. Мёртвый период. Что это такое?

Тот период, когда хозяин уже принял квартиру по акту приёма-передачи, но не успел оформить права собственности на квартиру, называется мёртвым периодом. Этот период может растянуться до нескольких месяцев. В этот период нельзя продать квартиру не по договору переуступки права, не по договору купли-продажи. Продавец оказывается в подвешенном состоянии, у него УЖЕ нет права требования, но ЕЩЁ нет права собственности.

6. Ставить ли в известность застройщика при переуступке прав?

купить квартиру по переуступке в СпбСогласно статьи 11 федерального закона №214 дольщики имеют право переуступать свои права требования на квартиру другим лицам. Ставить ли при этом в известие застройщика? 

Если дольщик выкупил квартиру, полностью рассчитался с застройщиком, то ставить в известность застройщика не нужно. Если дольщик не рассчитался с застройщиком за квартиру, то в этом случае нужно поставить застройщика в известность и получить его согласие. В этом случае вместе с переходом прав на квартиру одновременно происходит перевод долга на нового дольщика.

7. Процесс продажи квартиры по переуступке. Как продать квартиру по переуступке в Спб.

  • Нужно определиться с продажной стоимостью;
  • Реклама объекта;
  • Показы квартиры (если она достроена);
  • Собрать необходимые документы;
  • Заранее продумать и договориться с покупателем о способах расчёта;
  • Подготовка и подписание договор уступки;
  • Сдача договора уступки на регистрацию в Росреестр.

Теперь разберём подробнее эти этапы.

Рыночная стоимость. Чтобы определиться с ценой, можно узнать, сколько квартира стоит у застройщика на данный момент времени, посмотреть за сколько выставляют в продажу другие продавцы квартир вашего жилого комплекса. Как правило, выставляют в продажу с небольшим дисконтом по сравнению с ценами застройщика.

Рекламу нужно подавать на специализированных порталах по продаже новостроек и переуступок. Можно обратиться в отдел продаж застройщика с просьбой о реализации вашей квартиры.

Осмотры. Некоторые застройщики принципиально не допускают посторонних людей на недостроенный объект. Есть застройщики, которые могут позволить посмотреть новостройку, но только в определённые часы и в присутствии представителей застройщика. Если застройщик допускает на объект, то можно показать квартиру, даже если она не достроена и стоит в виде бетонной коробки. В ряде случаев на просмотр недостроенного объекта нужно записываться у прораба. В некоторых случаях можно посмотреть квартиру и отделку на шоуруме застройщика.

Документы. Собираем пакет документов: договор долевого участия, акт сверки платежей. Если квартира покупалась по ипотеке, добавляем согласие банка на переуступку. Если продавец в браке, нужно согласие супруга, заверенное у нотариуса.

Сделка. Нужно заранее уведомить застройщика о проведении сделки и назначить дату. Почти все застройщики берут за переуступку прав некоторую сумму. Обычно в пределах 30-50 тыс.руб. в Санкт-Петербурге. Отдельные застройщики могут потребовать с вас за эту услугу до 100 тыс.руб. Как правило, договор переуступки подготавливает сам застройщик. О способах передачи денег нужно договориться заранее.

Регистрация в Росреестре. Отдаём документы на регистрацию в Росреестр. Как правило, все расчёты осуществляются после регистрации договора уступки в Росреестре.

8. Когда лучше продавать новостройку?

Цена зависит от стадии готовности дома. Чем выше готовность, тем выше цена. Если вы хотите получить приличную прибыль от продажи квартиры, то придётся подождать.
Кроме того, рынок недвижимости подвержен сезонности. Затишье и спад наблюдаются поздней весной, в начале и середине лета (период отпусков). А в конце лета и начале осени традиционно начинается подъём.

9. Налог при продаже по переуступке.

Платится ли подоходный налог 13% при переуступке?
Да, в настоящее время налогооблагаемой базой считаются все доходы физического лица. Следовательно, разница, полученная от продажи квартиры, считается экономической выгодой, доходом. Так как квартира покупалась за одну цену, а продаётся за другую.

Пример: Квартира покупалась за 2600 тыс.руб. у застройщика.
Через пару лет её продали по переуступке за 3200 тыс.руб. до завершения строительства и сдачи дома. Выгода в данном случае составляет 3200 000 – 2600 000 = 600 000 рублей.
С этой суммы, которая считается доходом, взимается налог в размере 13%.
Размер налога: 600 000 *13%=78 000 рублей. Причём налог вносится продавцом, так как считается, что продавец получил выгоду. Покупатель налог не уплачивает.

Если квартира была продана по стоимости, за которую была куплена, то налог не взимается.
Допустим, продавец продал квартиру за 2600 тыс.руб. то есть за сумму покупки.
2600 000 – 2600 000 = 0
Дохода нет, налога тоже.

Итак, при переуступке прав платится налог 13%. Если продавец продаёт за цене, за которую он купил, то налог он не платит. Поэтому чаще всего продавец в договоре уступки прав указывает ту стоимость, за которую он купил квартиру у застройщика.

Надеюсь, вы получили представление о продаже квартиры по договору переуступки прав.

Желаю удачи! Галина Черкис 

2019