Что такое эскроу счет для покупки жилья?

Содержание

1. Эскроу счёт – это…
2. Особенности эскроу счёта в банке Санкт-Петербург.
3. Отличие эксроу счёта от обычного счёта или аккредитива.
4. Какие сделки можно проводить с помощью эксроу счётов.
5. Как открыть экскроу счёт.
6. Необходимые документы.
7. Необходимые документы для открытия эксроу счёта.
8. Кто может предоставить документы в банк.

1. Эскроу счёт – это специальный банковский счёт, который открывается:

• в банке на имя владельца (владельца счёта);
• в целях перечисления получателю (бенефициару) полученных от владельца счёта средств;
• при наступлении условий, заранее согласованных сторонами.

Эти счета чаще всего используют в сделках купли-продажи, где получателем денег являются несколько человек, а также в сложных сделках или сделках-цепочках. Это самый удобный инструмент при проведении сложных сделок. Единственный минус – не у всех банков есть эта услуга.

2. Особенности эскроу счёта

В каких банках можно провести сделку при помощи эскроу счёта? Первопроходцем в этой области в Санкт-Петербурге стал банк с одноимённым названием «Санкт-Петербург». Этот банк раньше других ввёл этот вид формы расчётов.

Смысл сделки: продавец (продавцы) закладывают определённую сумму на счёт, она лежит там до наступления определённых событий (идёт регистрация сделки), после регистрации сделки и предъявления банку документов банк переводит деньги продавцу (продавцам).

Сделка при помощи эксроу счёта – наиболее безопасная форма расчётов при сделках купли-продажи. Во-первых, она – безналичная. Во-вторых, ни покупатель, ни продавец не могут распоряжаться средствами на счёте экскроу до наступления события, обозначенного в договоре.

Получение денежных средств происходит только после наступления основания – события, заранее согласованного сторонами. Наступление согласованных условий контролируется независимым лицом – банком.

При аккредитиве и других безналичных способах расчёта много ограничений. При обычных безналичных расчётах получателем средств может быть одно лицо. В эскроу счёте можно прописать любые условия и возможно любое количество участников сделки. Это удобно в сделках, когда продают одну квартиру, а получателей денег несколько.

Пример. Две девушки получили квартиру в наследство, решили её продать. Объект недвижимости один, а получателей денег – двое. Продавцам лучше, чтобы покупатель им перевёл деньги в равных долях каждой на счёт. Причём получатели денег могут получить деньги в разное время независимо друг от друга. 

3. В чём отличие эксроу-счёта от обычного счёта или аккредитива?

При обычных безналичных расчётах обычно действует схема: один покупатель – один продавец. В безналичном переводе или аккредитиве возможен только один получатель денежных средств. Это затрудняет расчёты при более сложных сделках.

Например. Иванов покупает квартиру у Степанова. Он вносит на счёт или аккредитив 6 миллионов рублей. В данной схеме один продавец – один покупатель. 

При эскроу счётах – более гибкая система расчётов. Возможно поэтапное зачисление и поэтапная выдача денежных средств. В сделке на стороне продавцов и покупателей могут выступать несколько лиц. Поэтому при помощи эксроу-счёта возможно проведение более сложных сделок, а также сделок-цепочек.

Ещё один из достоинств эксроу счёта – это стоимость. В банке "Санкт-Петербург" открытие и обслуживание счёта, перечисление денежных средств, выдача наличных происходит без комиссии. Если клиент просит перевести деньги в другой банк, то комиссия составит 3 тысячи рублей.

Для сравнения, эксперт-сейфинг в настоящее время стоит около 10–12 тысяч рублей.

Количество получателей по экскроу счёту – не ограничено. 

4. Какие сделки можно проводить с помощью эксроу-счётов

Пример сделки со встречной покупкой. Продаётся трёхкомнатная квартира за 8 млн рублей. Продают брат и сестра Иван и Мария Петровы и одновременно покупают две квартиры. У них покупает семья Васильевых. Брат и сестра покупают два объекта недвижимости: однокомнатную квартиру за 4 млн рублей для Ивана и студию за 3,5 млн рублей для Марии. Остаётся ещё разница в 500 тысяч рублей, которую получает Мария Петрова. В этой сделке несколько получателей денег.
При использовании эскроу–счёта возможно получение денег несколькими лицами независимо друг от друга при наступлении определённых условий. 

Одним из наиболее интересных положений эскроу-счётов является возможность прописать любые условия доступа к деньгам. Напомню, что многие банки ограничивают количество условий доступа в договоре к денежным средства.

5. Как открыть эскроу-счёт.

• Нужно выбрать банк;
• Записаться на открытие счёта на сайте;
• Обратиться в указанный офис в указанное время;
• Подать документы на регистрацию в МФЦ;
• Предоставить в банк подтверждающие документы для перечисления средств;
• Получение средств со счёта эскроу после проверки банком документов.

6. Необходимые документы для открытия эксроусчёта

• Копии паспортов всех участников сделки;
• Номера мобильных телефонов всех участников сделки;
• Документы по объекту;
• Реквизиты получателя денежных средств;
• Проект договора купли-продажи;
• Опросный лист по сделке (кто какие суммы получает и на каких условиях).

7. Необходимые документы для открытия эксроу счёта

Сделка по договору купли-продажи:

• Выписка из ЕГРН;
• Договор купли-продажи (по желанию);
• Справка по форме №9 (по желанию);
• Акт приёма-передачи (по желанию);
• Иные документы.

8. Кто может предоставить документы в банк

Документы в банк на раскрытие может предоставить любое третье лицо, даже не участник договора, если иное не прописано в договоре счёта эскроу.

Вывод: Основное достоинство эксроу-счётов – более гибкая система расчётов. Совершенно простых сделок практически не бывает. Поэтому эскроу-счёты незаменимы и очень удобны.

Желаю удачи! Галина Черкис