• Главная
  • Налоги & ипотека
  • Налог с продажи недвижимости в 2021

Налог с продажи недвижимости в 2021

Налог с продажи недвижимости в 2021 году

Налог с продажи недвижимостиС 1 января 2016 года вступил в силу закон, согласно которому внесены изменения в налоговый кодекс. Изменён расчёт подоходного налога при продаже недвижимости, а также срок освобождения от налога. С 1 января 2016 года продать свою недвижимость без налога можно будет после 5 лет.

До этого этот срок составлял 3 года. Если сделка купли-продажи произошла после 1 января 2016 года, то продать её без налога можно будет только через 5 лет. 

Если сделка купли-продажи и её регистрация была совершена до 1 января 2016 года, то тут действует срок старый срок – 3 года.
Изменения в налоговом кодексе призваны увеличить собираемость налогов при продаже недвижимости.

В настоящее время период владения 3 года, при котором идёт освобождение от налога, возможно в нескольких случаях:

если недвижимость перешла по наследству;
по договору дарения;
если было приватизировано;
получено по договору пожизненного содержания.

С 01.01.2020 срок минимального владения может быть снижен до 3-х лет, но только в случае если:

продается единственное жилье;
если новая (вторая) квартира приобретается в срок менее 90 дней до даты продажи старой.

При продаже недвижимости, которая находится в собственности более 5 лет, нет налога с продажи жилья. Когда продавец владел недвижимостью меньше 5 лет, он имеет возможность уменьшить сумму взносов с помощью льгот, предусмотренных действующим законодательством. Отчёт в этом случае подавать в налоговую нужно.

Имущественный вычет

налог с продажи недвижимости в 2021Имущественный вычет. В чем его особенность? Имущественный вычет – это льгота в виде фиксированной суммы, уменьшающей налоговую базу. Размер имущественного вычета составляет, как и до 2016 года, 1 миллион рублей. Поправки закона не затронули размер имущественного вычета.

Пример 1

Никитина Н. Ю. продала квартиру за 3,2 млн. рублей, которую она приобрела два года назад. В такой ситуации расчет НДФЛ будет иметь следующий вид: (3200000 – 1000000) * 13% = 286 000 рублей – размер налога при продаже квартиры.

Пример 2

Власов О.В. продал свой домик в деревне за 900 тыс. руб. спустя год после покупки. В этом случае Власов платить налог не будет, так как цена продажи меньше размера имущественного вычета.

Понесённые расходы на покупку квартиры

К этим расходам относятся затраты на ремонт, взносы на ипотеку. В этом случае нужно подтвердить свои расходы официально и предоставить в налоговую инспекцию все документы: договор купли-продажи

• Договор купли-продажи с указанной суммой продажи;
• Расписка приобретателя в получении всей суммы;
• Ипотечное соглашение с банком;
• Чеки и квитанции на проведение ремонта, приобретение стройматериалов.

Пример

Окунев В.П. приобрёл недостроенный коттедж за 6 млн. рублей, достроил его и продал за 10 млн. рублей. Он имеет на руках документы, подтверждающие расходы на достройку этой недвижимости в размере 6 млн. рублей. Это акты сдачи работы, квитанции закупки строительных материалов, сметы.

Расчет налога: (10 000 000 – 6 000 000) * 13% = 520 000 рублей. Если бы Окунев В.П. не смог подтвердить расходы на достройку дома, то сумма налога составила:
10 000 000 * 13% = 1 300 000 рублей

Отсутствие дохода

По нашему налоговому кодексу продавец жилья, владеющий недвижимостью менее 5 лет, будет освобождён от налога, если он купил, а потом продал квартиру за одну и ту же цену. Здесь мы видим отсутствие дохода.

Пример 

Гражданка Кузьмина А.П. купила квартиру стоимостью 5 млн. руб. Через год у неё изменились жизненные обстоятельства и она продала квартиру за 5 млн.руб.
Расчёт налога: (5 млн. – 5 млн.)*13% =0 руб.
Другой вариант: когда квартира либо другая недвижимость продается дешевле, чем была куплена. В этом случае также нет дохода.

Налог с продажи жилья и цена продажи жилья

Цена продажи меньше 70% кадастровой стоимости квартиры 

Если цена, которую поставили в договоре , будет слишком занижена, то налог будет взиматься с кадастровой стоимости. Если Вы продали квартиру за цену меньшую, чем 70% кадастровой стоимости, согласно налоговому кодексу Российской Федерации, для исчисления дохода будет браться 70% от кадастровой стоимости объекта. В этом случае цена в договоре не будет играть никакой роли.

Пример

Гражданин Пахомов Р.П. купил квартиру в 2016 и продал её в 2017 году. Цену в договоре он указал 1 млн.руб. Кадастровая стоимость квартиры составляет 6 млн. руб.лей.
Расчёт налога: (6 млн. – 1 млн.)*13% =650 000 руб.

Цена продажи больше 70% кадастровой стоимости квартиры

налог с продажи недвижимости полученной по наследствуЕсли цена продажи квартиры в договоре купли-продажи больше 70% кадастровой стоимости, то налог считается по стоимости продажи.

Пример

Гражданка Попова О.Ю. купила квартиру за 3 млн. руб. и решила продать квартиру в этом же году за 4 млн.руб. Кадастровая стоимость составляет 3,2 млн.руб.
Налог рассчитывается исходя из стоимости продажи. 
Расчёт налога: (4 млн. – 3 млн.)*13% =130 000 руб.

Налог с продажи недвижимости полученной по наследству

Граждане, продающие унаследованную недвижимость, должны заплатить налог (НДФЛ), если владели этим имуществом менее трех лет. Для сравнения: если речь идет о продаже ненаследственной недвижимости, то для освобождения от налога с продажи срок владения составляет пять лет.

Важно отметить, что при продаже унаследованной недвижимости никто не освобождается от налога на доход физических лиц, даже льготные категории граждан. При этом наследники имеют имущественный вычет в размере 1 млн рублей. То есть сумма, облагаемая налогом, будет составлять 13% от сниженной на 1 млн рублей цены в договоре купли-продажи.

Для примера, с квартиры, проданной за 10 млн рублей, нужно выплатить 13% от 9 млн рублей – 1,17 млн рублей. Если же собственник продает квартиру за цену, не превышающую 1 млн рублей, то от налога он освобождается. Еще одно примечание: цена, указанная в договоре, не должна быть заниженной и составлять менее 70% от кадастровой собственности. В противном случае вмешается налоговая служба.

Уплата налога нерезидентами

Кто такой нерезидент? Согласно налогового кодекса нерезидентами являются лица, которые фактически находятся в России меньше 183 дней в течение года. Гражданство роли не играет.
По налоговому кодексу (пункт 3 ст. 224) нерезидент треть дохода – 30 % должен уплатить в бюджет. По сравнению со ставкой 13% для резидентов, эта ставка просто огромная.

Поправки в налоговом кодексе о сроках владения квартирой