Передача денег при сделке с недвижимостью

Передача денег при сделке с недвижимостью.

Сделки с недвижимостью имеют высокую цену. Переход права собственности от продавца к покупателю происходит после регистрации права собственности. Процесс регистрации права собственности растянут во времени. банковские ячейки для сделок с недвижимостью
В ходе сделки постоянно возникают разные вопросы:
Каким способом покупатель должен передать деньги продавцу? Как происходит передача денег при сделке с недвижимостью? Где и как передать деньги при продаже квартиры продавцу?  

Для покупателя недвижимости − самая надёжная схема расчётов та, когда окончательный расчёт по сделке будет происходить, после того, как он стал собственником недвижимости.
Для продавца всё наоборот, ему выгоднее, когда расчёт по сделке будет осуществляться до регистрации. Налицо антагонизм интересов.

Существует ли абсолютно надёжная схема для расчётов?

Думаю, что абсолютно надёжных схем нет. У каждой схемы есть свои недостатки. Не нужно искать «идеальную» схему расчётов, нужно искать схему, которая обеспечит максимальную степень надёжности вашей сделки.

В решении о применении той или иной схемы расчётов должны принимать обе стороны сделки. Схема расчётов должна быть абсолютно продуманной, а главное, абсолютно понятной всем участникам сделки. Самой надежной схемой расчётов является та схема, которую разработали специально для конкретных условий Вашей сделки. Для разработки схемы расчётов по сделке обычно привлекают агента по недвижимости.

Степень надёжности схемы расчётов определяется тем, насколько эта схема выполняет следующие требования:

оформление сделки купли продажи недвижимостиОбеспечение высокого качества денежных купюр.
При расчётах в сделках с недвижимостью крайне важна подлинность денежных купюр, ведь они являются эквивалентом стоимости недвижимости. Наличие фальшивых купюр обесценивает сделку, поэтому проверка купюр обязательна. Либо нужно выбирать схему расчётов, в которой не присутствуют наличные деньги.

Обеспечение интересов продавца и покупателя.
Каждая сделка с недвижимостью уникальна по-своему. В связи с этим крайне важно, что бы схема расчётов учитывала интересы всех участников на всех этапах проведения сделки. Участники сделки должны чётко понимать, что им делать в случае наступления того или иного события на различных этапах сделки. Нельзя проводить сделку, если стороны не договорились, как вести расчёты. Когда участники сделки не знают схемы расчётов, они могут стать жертвой заранее спланированного мошенничества.

Виды расчётов при сделке купли-продажи недвижимости. 

1. Банковские ячейки для сделок с недвижимостью.
2. Банковский аккредитив.
3. Эскроу-счёт.
4. Депозит нотариуса.

Не буду описывать все виды расчётов при сделке купли-продажи недвижимости, остановлюсь на некоторых из них.

 Аренда банковской ячейки.  

В Санкт-Петербурге самая популярная схема расчётов – это расчёт через банковскую ячейку. Можно арендовать обычную банковскую ячейку, а можно эксперт-сейфинг.

Смысл сделки состоит в том, что деньги за как передать деньги при продаже квартирыприобретаемый объект недвижимости закладываются в арендованную ячейку банка. После свершения факта государственной регистрации сделки, перехода права собственности к покупателю и приёма-передачи объекта недвижимости, покупатель и продавец посещают банк, вскрывают банковскую ячейку и забирают причитающиеся им ценные пакеты. Продавец получает ценный пакет с деньгами, а покупатель расписку о получении им полной стоимости объекта недвижимости.

Стоимость аренды банковской ячейки складывается из стоимости оформления договора (около 2 тыс.руб.) и стоимости аренды. Стоимость аренды ячейки за 1 сутки составляет 30 рублей. Включение в договор условий выбытия составляет 500 рублей. В итоге аренда сейфовой ячейки в среднем обходится около 3,5 тыс.руб. Так рассчитывается стоимость в расчетных центрах Санкт-Петербурга. В Сбербанке аренда ячейки обходится примерно в эту же сумму.

Недостатки:
• Условие обязательного присутствия покупателя и продавца в момент открытия-закрытия ячейки создаёт условия для применения шантажа и мошенничества.
• Банк не выдает арендаторам ячейки сейфа документы, подтверждающие что именно было помещено в ячейку сейфа.
• Банк не вникает в интересы и проблемы покупателя и продавца, связанные с проведением сделки.

Эксперт-сейфинг. Одной из разновидностей банковской ячейки является эксперт-сейфинг. Деньги также закладываются в банковскую ячейку. Но в этом случае банк заключает договор, по которому отслеживает контроль выдачи пакетов. При наступлении определённых условий каждый участник может забрать причитающийся ему пакет без ОБЯЗАТЕЛЬНОГО ПРИСУТСТВИЯ других участников сделки. Условия и все участники описываются в дополнительном соглашении к договору. Эксперт-сейфинг используется при много-объектных, встречных сделках, при расселении, разъездах и прочих сложных сделках.

Стоимость эксперт-сейфинга дороже обычной банковской ячейки и составляет около 7-8 тыс.рублей.

передача денег при сделке с недвижимостьюБезналичная форма расчётов.

Банковский аккредитив, специальные банковские счета, сервис безопасных расчётов сбербанка – всё это различные формы безналичных расчётов. Безналичная схема расчётов позволяет обеспечить высокую безопасность всех сторон сделки.  

Преимуществом безналичной формы расчётов является полное исключение расчётов фальшивыми деньгами, высокий уровень безопасности. Безналичная форма позволяет исключить риск потери права доступа к ячейке в случае неявки второй стороны в банк для вскрытия ячейки. 

Одной из форм безналичных расчётов является банковский аккредитив. Аккредитив – это вид банковского счёта, по которому банк берёт на себя поручение выплатить по аккредитиву обозначенную сумму в указанный срок и на условиях, указанных в аккредитиве.

Аккредитив используется при прямых сделках купли-продажи, для расчётов между покупателем и продавцом. Он используется во многих банках, в том числе и Сберегательном банке РФ.
Недостатки – нельзя применять при встречных сделках с большим количеством участников, а также других сложных сделках.

Другой вид безналичных расчётов – эскроу-счёт. Это специальный банковский счёт, который открывается на имя депонента. расчёт при сделке купли продажи недвижимостиВ сделке участвуют три стороны:

1. депонент – лицо, на которое открывается счёт;
2. бенефициар – лицо или несколько физических лиц, имеющих право на получение депонируемой суммы при наступлении условий, предусмотренных договором.
3. эскроу-агент – банк;

Смысл расчётов в том, что денежные средства переводятся бенефициару эскроу-агентом в том случае, если бенефициар выполнил свои обязательства по сделке перед депонентом.
Достоинством данного вида расчёта является возможность проведения встречных (альтернативных) сделок. Здесь возможно наличие нескольких бенефициаров ( получателей денег). Это более гибкий способ безналичного расчёта по сравнению с банковским аккредитивом, где возможно наличие только двух сторон: продавца и покупателя. 

К договору с банком идёт приложение, где прописываются индивидуальные условия специального банковского счёта эскроу, а также условия передачи депонируемой суммы. Договора эскроу регламентируется статьей 860.7-860.10 ГК РФ. К сожалению, такая услуга, как эскроу-счёт есть не во всех банках. 

Это далеко не полный перечень способов передачи денег по сделке купли-продажи. Как было сказано, недостатки есть у всех схем расчётов при сделках с недвижимостью. Сделки бывают разные, в настоящий момент я провожу встречную сделку с участием ипотечных средств, городских субсидий и материнского капитала. У каждой схемы есть свои плюсы и минусы. Главное – это умение правильно подобрать схему расчётов для каждой конкретной сделки и свести к минимуму риски участников. 

Если вы не слишком разбираетесь во всех этих тонкостях и не знаете, как правильно провести расчёт при сделке купли продажи недвижимости, то вы можете заказать услугу сопровождения сделки. 

Желаю удачи! Галина Черкис