Цены на недвижимость в Спб. Стоимость жилья в СПб.

Мне часто звонят (или пишут в социальных сетях) иногородние граждане и спрашивают, какие цены на недвижимость в Спб. Первое время меня этот вопрос ставил в тупик. Не потому, что я не могла ответить, а потому что на такой вопрос должен быть обстоятельный ответ, кратко ответить сложно. 

Начнём с того, что жилой фонд Петербурга уникален, он значительно отличается от жилого фонда других городов России. Соответственно этому стоимость жилья на вторичном рынке Спб тоже разная. Жилой фонд представлен старым фондом с капитальным ремонтом и без. Старый фонд домов – это дома дореволюционной застройки. Эти дома находятся в центральных районах города: Центральном, Петроградском и Адмиралтейском районах. Большим плюсом домов является их местоположение, минус – большая изношенность домов. Старый фонд с капитальным ремонтом ненамного отличается от старого фонда.

Те же здания дореволюционной постройки, только был произведен капитальный ремонт. В Санкт-Петербурге есть немецкие коттеджи – 2-3-этажные здания, которые строили после войны пленные немцы, есть сталинки и кировки.
Кировки внешне и по планировкам похожи на сталинки. Важный технический недостаток кировок – деревянные перекрытия. Перекрытия «гуляют» даже при небольших нагрузках. Например, если выше этажом играют дети или кто-то резко хлопнул дверью, то вы это сразу ощутите.

стоимость жилья на вторичном рынке СпбВ Питере до сих пор есть большое количество домов Советского периода: панельные и кирпичные брежневки и хрущёвки, панельные дома различных серий ( 504, 504Д, 602, 606, 121,137, 1.090.1). Из них большим спросом пользуются дома 121-й Гатчинской серии. Это панельные дома, которые стали строить в Санкт-Петербурге и области в конце 1980-х годов.

Отличие домов 121-й серии от большинства других домов советского периода – достаточно просторные квартиры, однокомнатные квартиры от 41- 46 кв. м, двухкомнатные – 62-67 кв. м, трехкомнатные – 79-92 кв. м. Площади кухонь – от 12 до 14 кв. м.

Есть кирпичные многоквартирные многоэтажные дома, а есть кирпичные дома-точки. "Точка" или "башня", как её ещё называют, – это многоэтажный кирпичный одно-подъездный дом. Питерцы любят квартиры в кирпичных точках. Квартиры там, в основном, двухсторонние, компактные, больше балконов, лифты ухоженнее. Кроме того, кирпичные дома очень тёплые.

Если говорить о новострое современного периода, то их делят по классам качества проектов. В 2013 году была принята классификация, которая делит всё новое жильё по степени комфортности на классы: эконом-, комфорт-, бизнес-, и премиум- (элит-класс).
Дома эконом- и комфорт-класса относят к массовому жилью, дома бизнес- и премиум-класса – к жилью повышенной комфортности.

Эконом-класс – недорогое жильё с небольшими квартирами и небольшой придомовой территорией. Причём технология строительства может быть как панельная, так и монолитная. Главная цель, которую преследует застройщик при строительстве жилья эконом-класса – максимально снизить цену на квартиру. В этих домах большую часть занимают небольшие квартиры, такие как квартиры-студии 22-28 кв.метров и однушки площадью 30-36 кв.метров .

Жильё эконом-класса чаще всего строят на окраинах города. Самые большие микрорайоны новостроек на окраинах: это районы у метро Девяткино, Парнас и Кудрово. Новостройки здесь почти все эконом-класса. Несмотря на это есть жилищные комплексы вполне приличного качества, всё зависит от застройщика.

Чем выше статус жилья, тем дороже проект, больше больших квартир площадью от 40 кв.метров для однокомнатных, 60-70 кв.метров для двухкомнатных, от 100 кв.метров для трёхкомнатных. У статусных домов выше качество проекта. Это жилищные комплексы с хорошим уровнем отделочных материалов, подземным паркингом, видеонаблюдением, огороженной и благоустроенной придомовой территорией. Эти проекты возводят в исторической части города в расчёте на солидного потребителя. Далеко не каждый житель столицы может позволить себе купить квартиру в доме премиум-класс.

стоимость жилья на вторичном рынке СпбПодводя итоги, можно сказать, что жильё жилью рознь. В каждом классе жилья – свои цены. Нельзя сравнивать по цене брежневки и новостройки бизнес-класса. Когда идёт речь о жилье, всегда надо понимать: о каком типе жилья идёт речь. Кроме качества дома или жилищного комплекса, большое значение играет местоположение и инфраструктура района, наличие рядом парков и скверов. МЕСТО иногда может играть ключевую роль, если это район рядом с парком Сосновка.

Цены на брежневки, хрущёвки и "корабли" не высоки по сравнению с ценами на другие виды жилья города. Двухкомнатную двушку в хруще можно купить за 3,75 млн. рублей, тогда как за эти деньги не купить и однокомнатную квартиру в новом доме в районах с развитой инфраструктурой. Цена однокомнатной квартиры в брежневке, хрущёвке, корабле, панельных домах советских времён колеблется в зависимости от места от 2,8 млн рублей до 3,8 млн рублей. Почему такой разброс цен? Цена находится в прямой зависимости от местоположения объекта. Самые низкие цены в районах, удаленных от метро.

Например, квартира на Полюстровском проспекте может стоить 2,7-2,8 млн. рублей. А вот на улице Гданьской или Манчестерской та же хрущевка будет стоить 3,75 млн.руб. Почему такая разница? Всё зависит от местоположения. Полюстровский удалён от метро, а Гданьская – зелёная небольшая улочка, которая выходит к парку Сосновка ( самый большой в городе лесопарк), к тому же находится недалеко от метро.

Ликвидность хрущёвок, брежневок и прочей советской панели не высока. Коренные питерцы активно освобождаются от этой недвижимости в пользу квартир в современных жилых комплексах. Так что основными покупателями этого вида жилья являются приезжие из провинции, которым оно подходит из-за своей доступности.

Жильё старого фонда в центре всегда было дорогим из-за его местоположения. Цены на недвижимость в СпбОно и сейчас достаточно дорогое, хотя в последнее время оно теряет свои позиции на фоне нового современного жилья бизнес- и премиум-класса в этих же районах.

Богатым людям не нужны квартиры в домах с высокой изношенностью, если они могут купить неподалёку квартиру в новостройке бизнес- или премиум-класса со своей облагороженной ландшафтным дизайном территорией и подземным паркингом. Цены однокомнатных квартир здесь в зависимости от площади могут быть очень разные. В среднем, от 5 до 7 млн.руб. квартиры площадью 35-50 кв.метров общей площади. Цена 1 квадратного метра: от 110-170 тыс.руб.

Если брать жильё близко к историческому центру, золотому треугольнику, то цены здесь ещё выше. Для справки. Золотой треугольник – территория, ограниченная с одной стороны Дворцовой набережной, Гороховой улицей и набережной реки Фонтанки. Цены здесь всегда очень высокие. Ведь это самые "сливки" исторического центра Санкт-Петербурга. Стоимость квадратного метра может доходить до 260-300 тыс.руб., а сама квартира 40-50 кв.метров может стоить 11-14 млн. рублей.

На 2-3 комнатные квартиры стоимость одного квадратного метра в домах старого фонда чуть ниже и, в целом, зависит от места. Чем ближе к историческому центру, золотому треугольнику, тем дороже. Большие 2-х комнатные квартиры площадью 75-90 кв.метров на Малой Морской и набережной реки Фонтанки могут достигать 22-26 млн.рублей.

Что же касается многоэтажных домов советского периода, то здесь много зависит от серии дома и местоположения. Маленькую однушечку (30 кв.м.) в корабле или доме 504 серии (панельные дома) можно купить за 3-3,5 млн. руб. Но однушки в кирпичных домах, как правило, начинаются от 4 млн. рублей. Двушки, например, в кирпичной точке могут стоить 5-7 млн. рублей. Трёшки площадью 65-80 квадратных метров: 6-10 млн.руб. Большое значение имеет наличие рядом метро.

стоимость жилья в СпбВ новых домах комфорт-класса однокомнатные квартиры в зависимости от места стоят 5-6 млн.рублей. Двухкомнатные квартиры – 7-14 млн. рублей. Трёхкомнатные квартиры в зависимости от площади: 10-20 млн. рублей. На цену влияет местоположение, площадь квартиры, класс дома и застройщик. Если хороший проект и известный застройщик, то в этом случае цены доходят до верхней планки.
В большинстве случаев приезжим людям такие цены не потянуть.

Поэтому они чаще всего бросают свои взоры в сторону новостроек на окраинах города. Там цены на аналогичные квартиры ниже. Самые крупные районы новостроек города: это новостройки на севере у метро Парнас, на северо-востоке у метро Девяткино, в Кудрово – на юге и на юго-востоке города. Их описанию посвящена отдельная статья.

Однокомнатные квартиры в готовых домах в Мурино (около метро Девяткино) начинаются от 2,8-3 млн. рублей. Это цены на квартиры без отделки или с предчистовой отделкой. Цены на однокомнатные квартиры с отделкой выше: 3,3-3,7 млн. рублей. Разбег цен достаточно большой и зависит от класса, застройщика и отделки квартиры. Разбег цен на двухкомнатные квартиры ещё больше. Готовые квартиры с отделкой недалеко от метро в среднем 4,8-6 млн. рублей.

Самые недорогие квартиры – это квартиры-студии. Они стоят по-разному. В городе возле метро готовые: 3,5 млн. руб. и выше до 5 млн. В новостройках на окраинах дешевле. Например, в Девяткино готовые студии без отделки: 1,9-2,6 млн. рублей в зависимости от площади, застройщика, расстояния от метро. С отделкой готовые студии: 2,3-3 млн.рублей.

Даже в одном районе два рядом стоящих дома разного типа или класса могут иметь разные цены на квартиры и, наоборот, квартиры в одинаковых домах, но в разных районах могут иметь разную стоимость. Очень много нюансов.
Это очень примерная и приблизительная оценка стоимости жилья Санкт-Петербурга. Более точная оценка требует большего времени и детализации. Это тема не для одной статьи.

Желаю удачи! Галина Черкис