Предварительный договор купли-продажи квартиры

Назначение

Назначением предварительного договора купли-продажи квартиры является официальное оформление намерения осуществить куплю-продажу недвижимости: квартиры, дома. Предварительный договор часто применяется при сделках с недвижимостью. 

При совершении сделок купли-продажи одного устного заявления о том, что покупатель хочет купить квартиру недостаточно. Сегодня он хочет купить, а завтра передумает. Покупатель должен подтвердить серьёзность своих намерений. Поэтому до основного договора купли-продажи часто заключают предварительный договор купли-продажи.

По предварительному договору купли-продажи часто вносят задаток. Задаток в данном случае выполняет обеспечительную и удостоверительную функцию. Он подтверждает серьёзность намерений клиента и гарантирует, что именно вам будет продана квартира. После подписания предварительного договора продающая сторона должна снять с продажи квартиру и никому её не показывать.

Основное отличие предварительного договора от основного то, что по предварительному договору не возникает обязанностей, связанных с отчуждением материальных ценностей. Предварительный договор обязует стороны заключить в будущем основной договор купли-продажи. Он порождает право каждой из сторон требовать от другой стороны заключения основного договора.

Закон. Понятие предварительного договора купли-продажи в нашей стране регламентируется Гражданским кодексом, статьёй 429. Закон регламентирует понятие, форму, условия, сроки, обязательства предварительного договора. 

В каких случаях заключается предварительный договор

1. Не готовы все документы на сделку.
2. Отсутствует один из сособственников.
3. При сделках-цепочках, когда несколько встречных сделок. В этом случае заключают предварительные договора по всей цепочке, внося по предварительному договору в качестве задатка небольшие суммы. 
4. Человек вступает в наследство и другие причины, где невозможно сразу выйти на сделку. 

Основные разделы

Предварительный договор купли-продажи квартиры заключается в письменной форме, имеет дату. В начале договора описываются стороны договора: фамилии и паспортные данные продавцов и покупателей. В предварительном договоре предметом договора является обязательство сторон заключить в последующем основной договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу...

Условия

Предварительный договор купли-продажи должен содержать условия. Этот раздел так и называют: существенные условия договора купли-продажи. В этом разделе описывается объект недвижимости, его адрес, а также стоимость объекта недвижимости. 

Например: Стоимость Объекта составляет 4 800 000 (Четыре миллиона восемьсот тысяч) рублей. 
Если продавец подумает и через недельки две захочет изменить цену на свой объект недвижимости, то в случае предварительного договора это не прокатит.

Стоимость объекта является окончательной, её нельзя изменить, она зафиксирована.
В этом же разделе оговариваются расчёты между покупателем и продавцом: каким образом они будут осуществляться: наличными или по безналу, через ячейку банка или сейфинг расчётного центра и т.д.

Например: Расчеты между ПОКУПАТЕЛЕМ и ПРОДАВЦОМ производятся через индивидуальный сейф банка, арендуемый сторонами на основании отдельного договора. Здесь указывается филиал банка.

Сроки

В разделе "Сроки реализации намерений сторон и гарантии" указываются сроки заключения основного договора, а также сроки окончательной оплаты приобретаемой недвижимости.
Например: СТОРОНЫ обязуются заключить Договор купли-продажи не позднее 30 декабря 2017 года. До указанной даты продавец обязуется не совершать с другими партнерами сделок в отношении Объекта. 

Задаток 

В этом разделе указывается размер задатка числами и прописью. Задаток можно дать и под другой документ, например, соглашение о задатке или другой, но его можно указать и в предварительном договоре. Размер задатка в Питере составляет в среднем 50-70 тыс.руб. 

Предварительный договор Сбербанка

Сбербанк при ипотечных сделках всегда использует предварительный договор. Предварительный договор входит в пакет обязательных документов на одобрение объекта недвижимости. Предварительный договор купли-продажи квартиры не нужно регистрировать, но можно заверить его у нотариуса.

Вывод: Предварительный договор купли-продажи недвижимости – вещь нужная и полезная. При одной из последних сделок при покупке квартире продавцы предложили нам выйти на сделку без предварительного договора и без внесения задатка, объясняя это тем, что так будет быстрее. Мои клиенты спорить не стали и согласились. Наши продавцы до последнего дня не снимали объявления о продаже и это давало нам повод поволноваться.

Если бы накануне сделки нашёлся покупатель, который предложил бы нашим продавцам больше, они могли в любой момент отказаться от продажи нашей стороне. Для себя я решила, что никогда больше не буду действовать без внесения задатка и предварительного договора, ведь согласно пословице: "Что написано пером, не вырубишь и топором".

Галина Черкис