• Главная
  • Недвижимость
  • Продажа комнаты в коммунальной квартире

Продажа комнаты в коммунальной квартире

Особенности продажи комнаты в коммунальной квартире. Как продать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей. Продажа комнаты в коммунальной квартире

Продажа комнаты в коммунальной квартире имеет свои особенности. В чём же особенности продажи комнаты в коммунальной квартире? Если вы хотите продать комнату в коммунальной квартире, то вы должны иметь, кроме стандартного пакета документов для продажи, отказы от соседей. Что такое отказы от соседей?

Согласно ст. 250 ГК РФ соседи, а именно, остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой вами доли по цене, за которую она продаётся. Если вы, как собственник комнаты, хотите её продать, то вы должны известить других жильцов квартиры о своем намерении продать комнату.

На раздумья соседям даётся по закону 1 месяц. В течение месяца соседи обязаны: либо отказаться от покупки, либо приобрести продаваемую комнату. Самый лучший вариант – когда соседи приходят к нотариусу и дают нотариальный отказ. В этом отказе они пишут, что они отказываются от покупки продаваемой доли на любых условиях и за любую цену.

Если сосед не хочет идти к нотариусу, то ст.250 ГК предусмотрен второй вариант. Можно выслать заказное письмо с предложением о покупке. Уведомление лучше посылать через нотариуса. Образец уведомления есть у любого нотариуса. В этом случае, сосед будет считаться уведомлённым с того момента, как получит письмо или откажется его принять.

Согласно п.2 ст.250 ГК соседи в течение месяца обязаны: продать комнату в коммунальной квартирелибо отказаться от покупки, либо приобрести продаваемую комнату. Если же в квартире есть не приватизированные комнаты, то отказ от них получать не нужно. После чего продавец имеет право продать свою комнату любому другому лицу по цене не ниже, чем было предложено соседям.

Например, если вы предложили продать комнату по цене: 1500 тыс. руб., то продать за 1600 тыс. руб. вы можете, а вот за 1450 тыс.руб. уже нет. Во избежание всяких неприятностей лучше всего продавать долю за цену, указанную в уведомлении.

Если преимущественное право покупки было нарушено, соседи по коммуналке имеют право в течение 3 месяцев требовать перевода на них прав и обязанностей покупателя в судебном порядке. Сделка может быть признана недействительной. Конечно это в том случае, если в планах соседей действительно купить комнату, а не потянуть время и сорвать сделку. ( п.3 ст. 250 ГК)

В том случае, когда один из собственников доли в данной коммунальной квартире согласен на приобретение продаваемой комнаты, между ним и продавцом заключается договор купли-продажи.
Если купить комнату хотят сразу несколько соседей, то Вы можете продать комнату любому из них. То есть здесь на ваше усмотрение, так как закон не регламентирует, как вы должны осуществлять выбор покупателя среди соседей. Ваше право самому выбрать, кому из соседей продать.

Независимо от того, где прописан собственник, то есть в случае если продать комнату в общежитииВы не знаете его место регистрации, Вы отправляете ему уведомление на адрес его собственности. 

Даже если он не ответит, нотариус, через которого Вы отправили уведомление, выдаст Вам бумагу, что с Вашей стороны закон был соблюдён, сособственники были должным образом уведомлены о продаже комнаты.

Их молчание будет приравнено к отказу от выкупа. В настоящее время благодаря поправкам к закону стало гораздо проще осуществить продажу комнаты, хотя и раньше закон не обязывал собственника, продающего свою комнату или долю, разыскивать сособственника.

Как видно из вышеописанного продать долю в коммунальной квартире далеко не так просто.

К сожалению, соседи достаточно часто злоупотребляют своим правом преимущественной покупки долевой собственности. "Трудные соседи" оказывают всяческое противодействие при продаже комнаты, тянут время, отказываются давать письменный отказ от преимущественного права покупки.

Достаточно часто отправка уведомления приводит только к потери времени, а если сосед грамотно действует, даже к невозможности оформить сделку вообще. Самые зловредные, пользуясь несовершенством законодательства, могут подать в суд на арест сделки, хотя сами не собираются её покупать.

В среднем, судебный процесс по таким разбирательствам длится около полугода, так как в этих случаях истцы (ими выступают соседи) грамотно затягивают процесс, надеясь, что покупатель откажется от покупки. 

Сложно бывает продать комнату в общежитии, когда много соседей и от всех нужно собрать отказы. Особенно в общежитиях коридорного типа, где комнат может быть около тридцати и более. Собрать отказы в этом случае требует много времени, усилий и материальных затрат.

Продать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей.

В настоящее время на рынке долей используют три основных «обходных» схемы оформления:

• продажа через договор дарения всей доли; Как продать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей
• продажа 1 квадратного метра (или любой микродоли) через договор дарения с последующим договором купли-продажи остатка доли;

В этих схемах есть риски. Их можно оспорить в суде. В каждом конкретном случае применяется своя схема. В трудных случаях я пользуюсь своим способом получения отказа от соседей. 

Продать комнату в коммунальной квартире нелегко, особенно если у вас "трудные соседи". Но возможно, ведь комнаты как продавались, так и продаются.
Можно ли продать комнату без согласия соседей? Да, можно. Обращайтесь, опыт продажи долевой собственности с трудными соседями есть.

   Галина Черкис