Что нужно знать перед покупкой квартиры в Спб
Что нужно знать перед покупкой квартиры в Петербурге. Статья для приезжих.
1. Недвижимость в Санкт-Петербурге стоит дороже нежели в провинции в несколько раз и к тому же постоянно дорожает.
Это нужно учитывать при переезде в Питер. Я часто сталкиваюсь с ситуацией, когда приезжие хотят купить квартиру в развитом районе города, в хорошем доме у метро, а когда спрашиваешь предполагаемый бюджет, озвучивают сумму, на которую даже комнату не купить, не то, что квартиру. Почему так происходит? Ответ прост: мало достоверной информации.
Люди чаще всего информацию получают в интернете или у знакомых, которые купили квартиру лет 5–6 назад. Как-то встретилась со знакомыми, они приехали из провинции. Так вот они уверяли, что квартиру в Приморском районе можно купить за определённую сумму. На вопрос: откуда у них такая информация, ответили, что знакомая купила квартиру за эту сумму. Стали выяснять, когда купила знакомая, выяснилось, что лет 5 назад. Наивные люди думали, что цены всё это время стоят на месте.
Вывод из этого напрашивается один: перед поездкой в Питер лучше сделать анализ рынка недвижимости.
Квартиры в Спб. Вся аналитика говорит только об одном: стоимость квадратного метра, что в новостройках, что во вторичном рынке жилья постоянно растёт. Это можно увидеть на графике изменения цены одного квадратного метра, где верхний график отображает цены на вторичном рынке, а нижний график – на первичном рынке Петербурга.
Жильё дорожает неравномерно, то есть цены на квартиры в домах разных типов растут по-разному. Новое и современное жильё дорожает быстрее, чем «старая панель» советского периода. Как ни парадоксально это звучит, но самое престижное и дорогое жильё уровня бизнес- и премиум-класса в наиболее дорогих локациях дорожает быстрее всего. Для справки, такое жильё на старте продаж уже стоит порядка 200–300 тыс. руб. за квадратный метр.
2. Квартиру рядом с метро позволить могут далеко не все.
Практически все покупатели хотят купить квартиру в шаговой доступности от метро. Новоприбывшим трудно понять, как можно тратить по 1–1,5 часа для того, чтобы добраться на работу. Желание жить рядом с метро вполне понятно и не вызывает вопросов. Что мы имеем в реальности? В настоящее время возле метро бюджетные и доступные по цене новостройки не строятся, вокруг метро все участки давно заняты.
Если появляется участок под застройку, то застройщик стремится возвести на этом месте солидное здание комфорт-лайт или бизнес-класса. Чем выше класс здания, тем дороже квартиры и больше можно заработать. Кстати, продавцы жилья на вторичном рынке тоже включают в продажную стоимость надбавку за близость к метро.
Локация рядом с метро – это роскошь, которую могут позволить себе не все. Те жилищные комплексы, которые возводятся в пешей доступности от метро, далеко не всякому жителю Питера по карману. Исключение составляют комнаты в коммунальных квартирах.
Купить квартиру рядом с метро можно на окраинах города. Приезжие должны быть готовы к тому, что нужно будет сделать выбор: либо квартира в новом доме на окраине города, либо квартира на вторичном рынке жилья. Для справки: для Питера понятие "недалеко от метро" – это 1–2 километра. Ходить до метро 20 минут или полчаса для Питерцев считается обычным явлением. Жители столицы часто тратят на дорогу 1–1,5 часа времени. Многие люди годами ездят на работу из Всеволожска или из Петергофа или других пригородов.
Мораль такова, Санкт-Петербург – крупный город и нужно быть морально готовым к тому, что на работу вы будете добираться несколько дольше, чем в провинции. Исключение составляют случаи, когда люди готовы выложить сразу достаточную сумму для покупки квартиры в доме рядом с метро.
Что же можно купить бюджетного и при этом недалеко от метро? У меня была клиентка: девушка, которая хотела купить квартиру в шаговой доступности от метро. По сумме одобренного кредита она могла себе позволить только недорогую квартиру. Квартиру-студию на окраине города она не рассматривала в принципе. Когда был сделан анализ рынка на тот момент времени, выяснилось, что за ту сумму, которую одобрил банк, мы можем купить только квартиру в пятиэтажном доме эпохи Хрущёва или другой старой панели советского периода.
Причём не приходилось выбирать состояние квартиры, выбора просто не было. Стояла задача – уложиться в сумму кредита. В итоге купили квартиру в Невском районе, в 17 минутах от метро, в пятиэтажной панельной хрущёвке на пятом этаже без ремонта, без балкона, но не убитую. Из плюсов было то, что дом находился в тихом дворе.
Девушка осталась квартирой довольна, она заменила сантехнику, сделала косметический ремонт. А через полгода цены даже на эти квартиры поднялись в цене примерно на миллион, так как был скачок цен. Моя клиентка радовалась тому, что успела купить до подорожания. Район и инфраструктура её вполне устраивали.
Так что переехать в Санкт-Петербург и поселиться на Невском проспекте или другом престижном месте сразу не получится, и нужно быть к этому готовым. В зависимости от суммы, которая есть, нужно анализировать, что можно приобрести на рынке недвижимости Северной столицы.
Что строят у метро? Проектов по строительству жилья у метро крайне мало, у метро всё уже застроено в былые времена. Если появляется место под застройку, то застройщик старается построить здесь выгодный для него солидный проект для солидных покупателей. Поэтому строящиеся объекты у метро можно пересчитать по пальцам, также нет бюджетных объектов в историческом центре Петербурга. Там если и появляются новые объекты, то бизнес- и премиум-класса, где цены начинаются от 15 млн рублей и выше.
3. Новостройки – это почти всегда окраины.
Про самые известные районы новостроек я уже писала. К сожалению, новостройки чаще всего строят там, где есть свободные земли, а это окраины города. Хорошо, если есть рядом метро. Районы, где есть станции метро: район возле метро Парнас, город Мурино возле метро Девяткино. В большинстве районов новостроек метро нет. Есть районы, где до ближайшей станции метро нужно ехать 20–30 минут. Новые районы возводятся на территории бывших сельхозугодий на окраинах города.
В районах новостроек, особенно на первых порах, всегда присутствуют минусы. Поначалу плохая инфраструктура, потому что застройщик возводит дома, а потом уже всё остальное. Жители этих районов всегда жалуются на нехватку школ, садиков, больниц, кафе и торговых центров. Я уже не говорю про почту, полицейские участки, загсы и другие нужные организации.
Рассмотрим жилищный комплекс «Чистое небо» от застройщика Setl City. Он находится на северо-западе Санкт-Петербурга в конце Комендантского проспекта. Поначалу это была стройка на пустыре. Но, когда сдали несколько очередей, район стал обживаться и обретать свой вид. Покупая недвижимость в новостройке, нужно быть готовым к тому, что район застраивается не сразу, а это означает, что нужно быть готовым какое-то время жить под звуки стройки.
Как я уже писала выше, точечная застройка встречается. Под точечной застройкой имеют в виду небольшой жилищный комплекс из одного дома или 2–3-х домов, который возводят на месте снесённого дома. Но это большая редкость для Санкт-Петербурга, обычно имеет место комплексное освоение территории (КОТ).
ЖК "Чистое небо" – комплексное освоение территории в Приморском районе.
4. Строительство нового метро.
Если вы выбираете новостройку и вам обещают, что в данной локации в скором времени будет построена станция метро, то нужно знать, что метро в Северной столице строят медленно и часто срывают сроки ввода в эксплуатацию. Если взять тот же жилой комплекс «Чистое небо», то метро поблизости там нет. Ближайшая станция метро Комендантский проспект находится в 4 км.
Станцию "Шуваловский проспект", которая должна решить проблему транспортной доступности, планировали открыть в 2013 году, в 2015 году открытие отложили на неопределённый срок, новая дата ввода в эксплуатацию – 2026 год. Введут ли её, наконец, в 2026 году?
Большое количество людей купило квартиры в районе Кудрово в надежде, что там появится метро. Территория бывшей деревни Кудрово начала застраиваться в 2010–2012 годах, покупатели квартир надеялись на открытие станции метро. Согласно википедии строительство станции началось в конце 80-х годов, а потом было заморожено на неопределённый срок. Разговоров о строительстве станции было много в 2012–2014 годах, но, к сожалению, это были лишь разговоры. На сегодняшний момент появление проекта станции и пересадочного узла запланировано на 2021 год, а открытие станции – на 2025 год. А запустят ли станцию вовремя – это ещё большой вопрос.
5. Население.
Не нужно думать что, если вы переедете в Санкт-Петербург, то сразу окунётесь в среду интеллигенции и образованной элиты. Питерская элита живёт в новых современных домах, переезжая из домов старых типов в дома комфорт и бизнес-класса. Контингент жилого фонда советских времён (хрущёвки, брежневки, корабли) попроще, население коммуналок оставляет желать лучшего. Именно в коммунальных квартирах по большей части гнездится разного рода асоциальный элемент – воры, тунеядцы всех мастей, мошенники, наркоманы, пьющие и прочие асоциальные граждане. Это нужно учитывать, если на первых порах вы надумаете поселиться в коммуналке.
При покупке комнаты особое внимание нужно уделить соседям, потому что один асоциальный сосед может испортить жизнь всем остальным жильцам.
Контингент в новостройках состоит из приезжих из регионов, арендаторов, а также людей, которые расселились из коммуналок. В новостройках проживает большое количество приезжих. Я совершенно спокойно отношусь к приезжим, так как в Питер чаще всего едут активные и целеустремлённые люди. Большая часть Питерцев покупает квартиры в новостройках для сдачи в аренду. Как показывает опыт, арендаторы часто бывают проблемными соседями, к тому же они не берегут общедомовое имущество.
Из практики работы я вывела следующую закономерность: чем дороже жильё, тем лучше и добропорядочнее соседи. В доме бизнес-класса вы не встретите толпы гуляющих маргиналов. Там это априори невозможно, их не пропустит охрана и консьерж.
6. Покупать нужно с учётом возможной продажи.
При покупке жилья нелишним будет задуматься о его возможной продаже в будущем. Как правило, приезжие уже через несколько лет начинают расширяться, покупая большее жильё.
Помню был у меня один клиент, которому я подбирала жильё. Он при просмотре каждой квартиры задавал один вопрос: «а почему вы продаёте квартиру?» Видимо, он искал скрытые дефекты квартиры, исходя из логики: если квартира хорошая, зачем её продавать? В Петербурге подавляющая часть продавцов продают квартиры в двух случаях: расширение квартиры либо инвестиции в новое современное жильё.
Важно оценить свои финансовые возможности и по своим возможностям стараться купить максимально ликвидное жилье.
Купить квартиру в Санкт-Петербурге
Инвестирование в недвижимость в Санкт-Петербурге
Желаю удачи! Галина Черкис