• Главная
  • Налоги & ипотека
  • Ипотека без первоначального взноса

Ипотека без первоначального взноса в Санкт-Петербурге

Как взять ипотеку без первоначального взноса. Купить квартиру без первоначального взноса.

Ипотека без первоначального взноса

Больше половины сделок на рынке недвижимости происходит с использованием ипотечных средств. Крупные банки редко предлагают программы ипотеки без первоначального взноса. У большинства банков непременное условие: иметь на руках 15–20 % наличных средств от суммы кредита.

Почему ипотека без первоначального взноса не популярна среди банков?

Ипотека без первоначального взносаРуководство банков не без основания считает: если человек не может накопить деньги на первоначальный взнос, значит он не совсем платежеспособен. Банки всегда боятся невозврата средств, поэтому клиенты с низкой платёжной дисциплиной для банка всегда риск.

Хотя опыт показывает, что люди, решившиеся на ипотеку, исполняют в подавляющем большинстве свои обязательства и регулярно платят по кредиту.

1. Классическая ипотека без первоначального взноса

Классическая ипотека без первоначального взноса – это программа банка. Суть её проста. Выдаётся ипотека на всю стоимость жилья под определённый %. Ставка будет выше. Банки не будут терять свою прибыль. Так или иначе они возьмут своё. Средний процент –14–17% . На индивидуальных предпринимателей и собственников бизнеса, как правило, эти программы не распространяются.

В чём нюансы и подводные камни ипотечной сделки без первоначального взноса, которую предлагают банки?

купить квартиру без первоначального взноса1. При ипотеке без первоначального взноса нужно собирать гораздо большее количество документов, нужны будут надёжные поручители, % по страхованию выше.
2. Процент одобрения таких кредитов крайне низок в связи с вышеизложенными обстоятельствами.
3. Ставка будет выше.
4. Из обзора ипотечных программ банка видно, что ипотеку без первоначального взноса предоставляют далеко не самые известные банки и (!) под залог имеющегося жилья.

2. Программа «Переезд»

На рынке часто встречаются альтернативные сделки. Их ещё называют встречными сделками– "встречками". Встречная сделка – когда продаёшь одну квартиру и одновременно покупаешь другую. Поскольку встречные сделки часто встречаются на рынке недвижимости, родилась программа "Переезд".

Эту программу предлагают разные банки. Программа "Переезд" – программа для приобретения нового жилья под залог имеющейся недвижимости.

как взять ипотеку без первоначального взносаНапример: У вас есть 2 комнатная квартира. В силу увеличения вашей семьи вы хотите купить 3 комнатную новую квартиру большей площади. У вас нет денег на первоначальный взнос. Вы можете одолжить их у банка под залог имеющегося у вас жилья. По программе "Переезд" Вам не нужно сразу платить за этот кредит.

В течение года вы находите покупателя на Вашу квартиру, продаёте, и гасите кредит банка. Причём платите всю сумму с процентами. 

У этой программы есть положительная особенность – деньги можно получить без проверки дохода и занятости. Даже не имея работы или, имея маленький доход, можно получить ипотечный кредит.

3. Кредит под залог недвижимости

Вы можете взять деньги на покупку квартиру у банка под залог недвижимости. При этом виде кредита поручители, созаёмщики, а также справка о заработной плате не требуются. Этот вид кредита популярен во многих банках. Обязательное условие: наличие собственного жилья. Кредит выдают на сумму от 60% от стоимости объекта недвижимости. Проценты и ставки в разных банках отличаются. Например, в сбербанке под залог недвижимости дают кредит до 10 млн. рублей на срок от 1 года до 20 лет. Ставка по кредиту от 11,9% (данные на август 2019 года).

4. Потребительский кредит

купить квартиру в ипотеку без первоначального взносаСамые отчаянные заёмщики берут потребительский кредит на первоначальный взнос. Тут главное, рассчитать суммы платежей и оценить: потянете ли вы одновременные выплаты по ипотечному и потребительскому кредиту. Подходит для лиц с большим заработком. Если заработок небольшой, стоит ли пытаться? Следует подумать, что будет, если вы лишитесь работы или снизится заработок.

Случай из практики: клиент взял ипотеку, рассчитывая на доход 70 тыс.руб. В течение года его компания стабильно выплачивала ему заработную плату. А потом кризис, компания урезала фонд заработной платы, сняла премиальные и т.д. Его доход сократился почти в два раза. А у него два кредита: ипотечный и потребительский.

Второй нюанс: потребительский и ипотечный кредит нужно брать в разных банках и после того, как вам одобрили ипотечный кредит, чтобы не получилось так, когда банк, увидев ваш потребительский кредит, откажет вам в предоставлении ипотеки или срежет сумму кредита. Это достаточно рискованный вариант для людей с невысоким доходом.

5. Материнский капитал в счёт первоначального взноса

Есть ряд банков, где в качестве первоначального взноса используется материнский капитал. Смысл программы предельно понятен. Вы можете использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса по ипотечному кредиту, для чего нужно обратиться в банк и предъявить обычный пакет документов по ипотеке, но кроме этого принести справку об остатке неиспользованных средств материнского капитала из пенсионного фонда, а также сам сертификат.

В случае положительного решения банк выдаёт вам ипотеку на всю стоимость недвижимости. Далее вам следует обраться в ПФ с пакетом документов для погашения ипотеки материнским капиталом. В течении двух месяцев пенсионный фонд Российской Федерации перечисляет деньги материнского капитала на специально открытый счёт банка.

6. Завышение стоимости объекта недвижимости

ипотека без первоначального взноса в Санкт-ПетербургеОдна из популярных схем, которую часто используют агенты по недвижимости. По этой схеме завышают стоимость квартиры перед банком на сумму первоначального взноса, а также предоставляют расписку о том, что эту сумму покупатель уплатил продавцу. При этом делается оценка на завышенную стоимость.

Пример: Например, была клиентка, которая снимала шесть лет комнату в центре Питера за 12 тыс. руб. Она работала на производстве, одна растила дочь и ей не удавалось накопить на первоначальный взнос. Но ей хотелось иметь собственное жильё, в котором она могла прописаться, делать ремонт и чувствовать себя полноправной жительницей Питера. Платить ипотечный взносы в размере 12–14 тыс.руб. ей было вполне по силам, практически столько же она платила арендную плату.

Она нашла комнату за 1400 тыс.руб. Первоначальный взнос должен не менее 15% от суммы кредита. В договоре указывается завышенная стоимость квартиры 1700 тыс.руб.

В договоре купли-продажи эта сумма разбита на две:

  • 300 тыс.руб. – первоначальный взнос;
  • 1400 тыс.руб. – заёмные средства банка.

В договоре написано, что часть стоимости, в размере 300 000 руб. оплачивается за счёт собственных денежных средств покупателя (расписка от продавца прилагается). Оставшаяся часть стоимости объекта в размере 1 400 000 руб. оплачивается за счет целевых кредитных денежных средств, предоставляемых банком.

В результате женщина купила комнату за 1400 тыс.руб. без первоначального взноса. Таким образом, приобретают и другие объекты недвижимости.
Эта схема проходит не со всеми объектами недвижимости. С объектами, которые в собственности менее 5 лет, эта схема не проходит. В этом случае продавцы должны платить налог 13% с продажной стоимости и завышать продажную стоимость они не будут.

Недостатки завышения

Объект недвижимости может не пройти оценку, завышение не должно быть слишком большое. Нужно найти хозяина квартиры, который не побоится и согласится на завышение стоимости объекта в договоре купли-продажи. Мнительные хозяева не пойдут на завышение суммы по договору. В таких случаях подбор жилья лучше поручить агенту по недвижимости. Эта схема сложнее обычной сделки купли-продажи, она проходит не со всеми объектами недвижимости, но она вполне реальна и работает.

Это далеко не все случаи ипотеки без первоначального взноса. 

Купить квартиру в ипотеку без первоначального взноса?

Я не сторонник ипотеки вообще, а без первоначального взноса особенно. Когда стоит брать ипотеку без первоначального взноса? Когда нет другого выхода, когда у вас нет своего жилья и вам просто нереально накопить на первоначальный взнос в банк.

Желаю удачи! Галина Черкис

Что делать, если отказали в ипотеке

Причины отказа в ипотеке

Рефинансирование ипотеки