• Главная
  • Налоги & ипотека
  • Ипотека без первоначального взноса

Как взять ипотеку без первоначального взноса.

Ипотека без первоначального взноса

Больше половины сделок на рынке недвижимости происходит с использованием ипотечных средств. Крупные банки редко предлагают программы ипотеки без первоначального взноса. У большинства банков непременное условие: иметь на руках 15-20 % наличных средств от суммы кредита.

Почему ипотека без первоначального взноса не популярна среди банков?

Руководство банковИпотека без первоначального взноса не без основания считает: если человек не может накопить деньги на первоначальный взнос, значит он не совсем платежеспособен. Банки всегда боятся не возврата средств, поэтому клиенты с низкой платёжной дисциплиной для банка всегда риск.

Хотя опыт показывает, что люди, решившиеся на ипотеку, исполняют в подавляющем большинстве свои обязательства и регулярно платят по кредиту.

1. Классическая ипотека без первоначального взноса.

Классическая ипотека без первоначального взноса – это программа банка. Суть её проста. Выдаётся ипотека на всю стоимость жилья под определённый %. Ставка будет выше. Банки не будут терять свою прибыль. Так или иначе они возьмут своё. Средний процент –14-17% . На индивидуальных предпринимателей и собственников бизнеса, как правило, эти программы не распространяются.

В чём нюансы и подводные камни ипотечной сделки без первоначального взноса, которую предлагают банки?

1. При ипотеке без первоначального взноса нужно собирать гораздо большее количество документов, нужны будут надёжные поручители, % по страхованию выше.
2. Процент одобрения таких кредитов крайне низок в связи с вышеизложенными обстоятельствами.
3. Ставка будет выше.
4. Из обзора ипотечных программ банка видно, что ипотеку без первоначального взноса предоставляют далеко не самые известные банки и (!) под залог имеющегося жилья.

2. Программа «Переезд».

На рынке часто встречаются альтернативные сделки. Их ещё называют встречными сделками– "встречками". Встречная сделка – когда продаёшь одну квартиру и одновременно покупаешь другую. Поскольку встречные сделки часто встречаются на рынке недвижимости, родилась программа "Переезд".
Эту программу предлагают разные банки. Программа "Переезд" – программа для приобретения нового жилья под залог имеющейся недвижимости.

Например. У вас есть 2 комнатная квартира. купить квартиру в ипотеку без первоначального взносаВ силу увеличения вашей семьи вы хотите купить 3 комнатную новую квартиру большей площади. У вас нет денег на первоначальный взнос. Вы можете одолжить их у банка под залог имеющегося у вас жилья. По программе "Переезд" Вам не нужно сразу платить за этот кредит.
В течение года вы находите покупателя на Вашу квартиру, продаёте, и гасите кредит банка. Причём платите всю сумму с процентами.
У этой программы есть положительная особенность – деньги можно получить без проверки дохода и занятости. Даже не имея работы или, имея маленький доход, можно получить ипотечный кредит.

3. Кредит под залог недвижимости.

Вы можете взять деньги на покупку квартиру у банка под залог недвижимости. При этом виде кредита поручители, созаёмщики, а также справка о заработной плате не требуются. Этот вид кредита популярен во многих банках. Обязательное условие: наличие собственного жилья. Кредит выдают на сумму от 60% от стоимости объекта недвижимости. Проценты и ставки в разных банках отличаются. Например, в сбербанке под залог недвижимости дают кредит до 10 млн. рублей на срок от 1 года до 20 лет. Ставка по кредиту от 11,9% (данные на август 2019 года).

4. Потребительский кредит.

Самые отчаянные ипотека без первоначального взноса в Санкт-Петербургезаёмщики берут потребительский кредит на первоначальный взнос. Тут главное, рассчитать суммы платежей и оценить: потянете ли вы одновременные выплаты по ипотечному и потребительскому кредиту. Подходит для лиц с большим заработком. Если заработок небольшой, стоит ли пытаться? Следует подумать, что будет, если вы лишитесь работы или снизится заработок.

Случай из практики: клиент взял ипотеку, рассчитывая на доход 70 тыс.руб. В течение года его компания стабильно выплачивала ему заработную плату. А потом кризис, компания урезала фонд заработной платы, сняла премиальные и т.д. Его доход сократился почти в два раза. А у него два кредита: ипотечный и потребительский.

Второй нюанс: потребительский и ипотечный кредит нужно брать в разных банках и после того, как вам одобрили ипотечный кредит, чтобы не получилось так, когда банк, увидев ваш потребительский кредит, откажет вам в предоставлении ипотеки или срежет сумму кредита. Это достаточно рискованный вариант для людей с невысоким доходом.

5. Материнский капитал в счёт первоначального взноса.

Есть ряд банков, где в качестве первоначального взноса используется материнский капитал. Смысл программы предельно понятен. Вы можете использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса по ипотечному кредиту, для чего нужно обратиться в банк и предъявить обычный пакет документов по ипотеке, но кроме этого принести справку об остатке неиспользованных средств материнского капитала из пенсионного фонда, а также сам сертификат.

В случае положительного решения банк выдаёт вам ипотеку на всю стоимость недвижимости. Далее вам следует обраться в ПФ с пакетом документов для погашения ипотеки материнским капиталом.
В течении двух месяцев пенсионный фонд Российской Федерации перечисляет деньги материнского капитала на специально открытый счёт банка.

6. Завышение стоимости объекта недвижимости.

Одна из популярных схем, как взять ипотеку без первоначального взносакоторую часто используют агенты по недвижимости. По этой схеме завышают стоимость квартиры перед банком на сумму первоначального взноса, а также предоставляют расписку о том, что эту сумму покупатель уплатил продавцу. При этом делается оценка на завышенную стоимость.

Пример:
Например, была клиентка, которая снимала шесть лет комнату в центре Питера за 12 тыс. руб. Она работала на производстве, одна растила дочь и ей не удавалось накопить на первоначальный взнос. Но ей хотелось иметь собственное жильё, в котором она могла прописаться, делать ремонт и чувствовать себя полноправной жительницей Питера. Платить ипотечный взносы в размере 12-14 тыс.руб. ей было вполне по силам, практически столько же она платила арендную плату.

Она нашла комнату за 1400 тыс.руб. Первоначальный взнос должен не менее 15% от суммы кредита. В договоре указывается завышенная стоимость квартиры 1700 тыс.руб.

В договоре купли-продажи эта сумма разбита на две:

  • 300 тыс.руб. – первоначальный взнос;
  • 1400 тыс.руб. – заёмные средства банка.

В договоре написано, что часть стоимости, в размере 300 000 руб. оплачивается за счёт собственных денежных средств покупателя (расписка от продавца прилагается). Оставшаяся часть стоимости объекта в размере 1 400 000 руб. оплачивается за счет целевых кредитных денежных средств, предоставляемых банком.

В результате женщина купила комнату за 1400 тыс.руб. без первоначального взноса. Таким образом, приобретают и другие объекты недвижимости.
Эта схема проходит не со всеми объектами недвижимости. С объектами, которые в собственности менее 5 лет, эта схема не проходит. В этом случае продавцы должны платить налог 13% с продажной стоимости и завышать продажную стоимость они не будут.

Недостатки завышения. Объект недвижимости может не пройти оценку, завышение не должно быть слишком большое. Нужно найти хозяина квартиры, который не побоится и согласится на завышение стоимости объекта в договоре купли-продажи. Мнительные хозяева не пойдут на завышение суммы по договору. В таких случаях подбор жилья лучше поручить агенту по недвижимости. Эта схема сложнее обычной сделки купли-продажи, она проходит не со всеми объектами недвижимости, но она вполне реальна и работает.

Это далеко не все случаи ипотеки без первоначального взноса. 

Купить квартиру в ипотеку без первоначального взноса?

Я не сторонник ипотеки вообще, а без первоначального взноса особенно. Когда стоит брать ипотеку без первоначального взноса? Когда нет другого выхода, когда у вас нет своего жилья и вам просто нереально накопить на первоначальный взнос в банк.

Галина Черкис

Остались вопросы? Видео для Вас.

Если статья понравилась, нажмите, пожалуйста, на кнопочки социальных сетей.