Доверительное управление квартирой в Девяткино

Сдать квартиру в доверительное управление в Западном Мурино

Доверительное управление недвижимостью – это управление недвижимостью и сдача в аренду квартиры через агентство. Есть категории собственников, которые не могут самостоятельно заниматься сдачей квартиры в аренду.

Причин, по которым собственник не может самостоятельно сдать квартиру, как правильно, несколько:

• Большая занятость;
• Собственник не проживает в Санкт-Петербурге;
• Собственник (семья собственника) работает за рубежом;
• У собственника много видов жилья и он не успевает управлять всей недвижимостью.

В таких случаях собственники пользуются услугой доверительного управления квартирой в Санкт-Петербурге. Кто предоставляет этот вид услуги? Агентства недвижимости, занимающиеся арендой жилой недвижимости. Само агентство этим не занимается, оно поручает эту работу одному из своих агентов. Квартирой занимается только один агент.

Юридическое оформление

Как правило, с агентством составляется договор доверительного управления, который подписывается сторонами: собственником и агентством. В договоре описывается предмет договора, обязанности сторон, перечень услуг агента по недвижимости.

Агент или агентство недвижимости заключает договор доверительного управления квартирой с собственником недвижимости. По договору агент получает право сдавать квартиру, получать с арендатора арендную плату (в случае необходимости), берёт обязательство следить за состоянием квартиры и обстановки и т.д.

После этого собственник жилья даёт нотариальную доверенность на сдачу и управление квартиры. Доверенность делается на имя агента. Срок доверенности делается по согласованию сторон, обычно на год–два без права передоверия третьим лицам.

Иногда собственники спрашивают: «А зачем нужна нотариальная доверенность?» Без доверенности квартиру сдать сложно. Арендатору нужны гарантии, что лицо, сдающее квартиру, имеет на это право. На рынке аренды много мошенничества, поэтому опасения арендаторов понять можно.

Согласно статье 1012 Гражданского кодекса, передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему. При этом, осуществляя доверительное управление имуществом, управляющий вправе совершать в отношении него любые действия в интересах выгодоприобретателя (п. 2 ст. 1012 ГК РФ).

Естественно, они должны осуществляться в строгом соответствии с договором доверительного управления. Необходимо учитывать, что сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени (п. 3 ст. 1012 ГК РФ). При этом он должен указать, что действует в качестве такого управляющего.

Перечень услуг

Перечень услуг обычно обсуждается с заказчиком. У всех собственников разные пожелания к виду оказываемых услуг. Типичные виды предоставляемых услуг:

• Пересдача квартиры;
• Присмотр за арендаторами квартиры;
• Регулярное (не чаще одного раза в месяц) посещение квартиры. Я обычно делаю фотоотчёт после каждого посещения квартиры и отсылаю собственнику квартиры;
• Решение текущих проблем с арендаторами.

Некоторые собственники расширяют перечень услуг. Мне как-то на почту один собственник квартиры выслал свой договор, в котором было около двадцати пунктов. Он хотел, чтобы агент по недвижимости не только сдавал квартиру, но и нанимал для квартиры горничную для уборки, регулярно менял лампочки в парадной, совместно с жилищно-коммунальной службой осуществлял ремонт парадной и так далее.

Мне было не совсем понятно, зачем для вполне бюджетной квартиры в обычном районе регулярно нанимать клининговую службу. Проще сдать квартиру хорошему арендатору, возможно девушке, которая будет поддерживать хорошее состояние квартиры. Но он настаивал на своём, причём упирал на то, что нужно нанимать приходящую горничную.

Видимо, под горничной он имел в виду уборщицу. Горничную можно нанять, только нужно ли это для бюджетной квартиры и "не съест" ли оплата услуг горничной большую часть арендной платы квартиры? Этот случай единичен, обычно собственники вполне адекватно оценивают своё жильё и необходимые им услуги.

Задачи агента

Сдача в аренду

От того, какие арендаторы живут в квартире зависит состояние квартиры, поэтому очень важно найти приличных арендаторов. Задача агента на этом этапе – найти хороших арендаторов и правильно оформить договор аренды и передать квартиру по акту приёма-передачи. При этом составляется опись мебели и бытовой техники. Если квартира элитная, делается более подробная опись и прикладываются фото квартиры.

Посещение квартиры агентом

По договору аренды собственник или управляющий имеет право посещать квартиру не чаще одного раза в месяц. Делается это для того, чтобы проверить чистоту и порядок, а также состав жильцов. В 2010–2012 годах была популярна афера, когда квартира сдавалась русской паре, а через месяц другой выяснялось, что в квартире проживает толпа узбеков. Регулярные посещения агента нужны для того, чтобы проверять число проживающих.

Решение текущих проблем с арендаторами

У арендаторов периодически могут возникать небольшие проблемы или вопросы. Эти проблемы решаются совместно с агентом. Какие могут быть вопросы? Это проблемы с оплатой коммунальных услуг, протечки, поломка бытовой техники и другие.

У меня есть квартира в доверительном управлении в Западном Мурино. Квартиру я сдала симпатичной девушке студентке. Один раз у неё не включилась стиральная машина, мы подошли с мужем и включили. В другой раз было затопление сверху. Прорвало трубы поздним вечером в квартире сверху, которая стояла пустая, в ней никто не жил. Нужно было быстро найти аварийную службу, которая бы перекрыла стояк и устранила протечку.

По моему опыту арендаторы всегда относятся к квартире и имуществу ответственнее, когда понимают, что поблизости есть контролирующая сторона. 

Оплата аренды и услуг

Для расчётов за арендную плату предлагается несколько вариантов расчёта. По моему опыту лучше всего срабатывает схема, когда арендную плату арендаторы перечисляют на счёт ( банковскую карту) хозяина квартиры.

Кто и как будет оплачивать коммунальные расходы, решает собственник совместно с арендатором. 

Сколько агент берёт за услуги доверительного управления квартирой?

Обычно услугу доверительного управления агентство недвижимости оценивает свои услуги в размере от 10–20% в месяц от месячной ставки аренды.  Я обычно беру за эту услугу 2–3 тыс. рублей в зависимости от ставки арендной платы. Услуги оплачивает собственник квартиры.

Району Западного Мурино я всегда отдаю предпочтение. Агентам по недвижимости оптимальнее оказывать услуги по доверительному управлению квартир в своём районе. Например, у девушки-арендатора поздно вечером произошло замыкание проводки в квартире. Она не знала, что делать. Мы подошли с мужем, так как мой муж – электромеханик по специальности, мы быстро решили этот вопрос. Это было бы сложнее сделать, если бы мы находились на другом конце города.

Я совершенно сознательно не беру квартиры в доверительное управление в Кудрово или Шушарах, которые находятся на другом конце города, и где я не всегда смогу оперативно отреагировать на ту или иную проблему.

Посуточная сдача квартир

Достаточно часто звонят собственники квартир и предлагают заняться посуточной сдачей их квартир. Я не занимаюсь посуточной сдачей квартир. Я хорошо знаю этот вид бизнеса, поэтому и не берусь за него. Краткосрочная аренда – это другой вид бизнеса, который требует другой организации работы. По сути, это своего рода гостиничный бизнес, где нужно не только постоянно находить арендаторов. Там нужны услуги администратора по вселению и выселению жильцов, а также услуги портье, горничной. Этому делу нужно посвящать всё своё время и силы.

Желаю удачи! Галина Черкис

Район Западного Мурино