Можно ли продать квартиру в ипотеке?

Содержание

1. Необходимость продажи
2. Способы продажи
2.1. Досрочное погашение ипотеки
2.2. Продажа с погашением ипотеки наличными под контролем банка
2.3. Продажа жилья с ипотечным кредитом или покупка ипотечной квартиры в ипотеку
2.4. Продажа недвижимости банком
3. Нужно ли платить налог с продажи ипотечной квартиры
4. Риски. Преимущества и недостатки сделки

1. Необходимость продажи

Можно ли продать квартиру в ипотеке? Да, можно. Ипотечные квартиры продавали и продают. Причины разные: не потянули ипотеку, не рассчитали свои силы. Но чаще всего причина такая: приобретённые жилищные метры оказались маловаты и уже не устраивают разрастающееся семейство.

Как правило, хозяйки семейств начинают заглядываться на квартиры побольше и ставить вопрос о покупке новой, более просторной квартиры. Я часто сталкиваюсь с такой ситуацией. Кроме того, часто продают ипотечные квартиры пары, которые решили развестись.

Встаёт вопрос: как это сделать и кто купит квартиру в ипотеке? Если квартира хорошая, ликвидная и цена не завышена, то её покупают те, кому она понравилась. Если ваша квартира является лакомым кусочком на рынке жилья, то поверьте: всегда найдутся желающие её купить, в залоге она или нет.

2. Способы продажи

Для начала нужно получить разрешение банка на продажу. В соответствии с федеральным законом «Об ипотеке» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено только с согласия залогодержателя. Без согласия банка собственник не может продать квартиру, так как она находится в залоге и в росреестре по этому факту делается отметка об обременении.

Сразу нужно сказать, что далеко не все банки разрешают продажу квартиры, находящейся в залоге. Крупные банки, такие как Сбербанк, ВТБ, разрешают продажу ипотечной квартиры. Но надо учитывать, что сам процесс продажи ипотечной квартиры до конца не отработан, у разных банков разные процедуры.

Как продать ипотечную квартиру? 

Всего существует четыре основных варианта продажи собственности в залоге банка:

• Досрочное погашение ипотеки;
• Продажа с погашением ипотеки наличными под контролем банка;
• Продажа жилья вместе с долгом;
• Продажа недвижимости банком.

2.1. Досрочное погашение ипотеки

Погашение ипотечного долга своими средствами и последующая продажа. Тут есть два способа.

Первый и самый простой способ. Сначала погасить ипотеку, снять обременение и выставить квартиру на продажу. Надо сказать, что снятие обременения в Сбербанке достаточно долгая процедура – несколько недель. Если осталась небольшая сумма невыплаченного кредита, то иногда заёмщики берут потребительский кредит, чтобы погасить ипотечный долг и продать квартиру. 

Второй способ. Досрочное погашение ипотечного кредита деньгами покупателя, снятие обременения и последующая продажа.
Для этого нужно выставить квартиру на продажу, найти покупателя с имеющимися наличными средствами для погашения ипотеки. Ипотека погашается деньгами покупателя, снимается обременение и продаётся свободная от залога квартира.

Поэтапно это выглядит так:

• Определяемся с ценой и узнаём сумму оставшегося долга.
• Подаём объявление и находим покупателя, готового купить квартиру в залоге.
• Составляем предварительный договор купли-продажи. 
• Юридически освобождаем квартиру то есть выписываем всех зарегистрированных лиц из квартиры.
• Получаем задаток и погашаем ипотечный кредит банка.
• Снимаем обременение.
• Проводим сделку: подписывам основной договор купли-продажи и отдаём документы на регистрацию в Росреестр.

Это наименее популярный способ в силу его риска для покупателя. Продавец в этой схеме мало чем рискует, весь риск ложится на плечи покупателя. Мало кто из покупателей соглашается на эту схему. Многие риэлторы, к которым отношусь и я, тоже не приветствуют эту схему. В этой схеме есть узкие моменты.

А что, если продавец передумает или с продавцом что-нибудь случится? Например, что делать, если после получения суммы для погашения ипотечного кредита продавец пропадёт? Причины могут быть самые разные: попал в больницу, попал в аварию и ушёл из жизни. В случае ухода покупателя в мир иной получить деньги с родственников проблематично, договор заключался не с ними. Вернуть деньги можно только через суд. Поэтому в настоящее время эта схема редко используется.

2.2. Продажа с погашением ипотеки наличными под контролем банка

У некоторых банков есть своя разработанная и применяемая ими в течение долгого времени схема продажи ипотечной квартиры. К сожалению, она есть не у всех банков.

При продаже ипотечной квартиры важны две суммы: продажная цена и размер невыплаченного кредита. Например, стоимость квартиры 6 млн рублей, а размер выплаченного кредита 2 млн рублей.

Как работает схема на примере.

Продавец уведомляет банк о предстоящей продаже.
Банк предлагает сделать расчёт таким образом: заложить две суммы в разные ячейки или на два разных счёта. В одну ячейку покупатель закладывает сумму невыплаченного кредита – 2 млн рублей. Эта сумма пойдёт на погашение ипотеки. Во вторую ячейку покупатель закладывает 4 млн рублей. Эта сумма предназначена продавцу в качестве оплаты за квартиру.

Затем совершается сделка. Это происходит под контролем банка. Сначала продавец сначала под руководством сотрудника банка проводит процедуру погашения ипотечного кредита в 2 миллиона рублей. В этой схеме продавец не имеет возможности изъять 2 миллиона и потратить их на другие цели. Затем подписывается договор купли-продажи, пакет документов подаётся на регистрацию в Росреестр. Сделка происходит с одновременным погашением ипотеки и регистрацией объекта-недвижимости на имя покупателя.

После регистрации сделки продавец получает сумму 4 миллиона из второй ячейки за проданную квартиру.

Вывод: сделка под контролем банка абсолютно безопасна, как для продавца, так и покупателя. Продавец никуда не исчезнет с деньгами. Покупатель всегда может вернуть деньги, если сделка не состоялась. Банк при этой схеме гарантированно получает погашение ипотечного кредита. Надо учитывать, что схема сделки может различаться в зависимости от банка, единых банковских стандартов по данным сделкам нет.

2.3. Продажа жилья с ипотечным кредитом или покупка ипотечной квартиры в ипотеку

На рынке недвижимости всего 10–15% покупателей с наличными деньгами, все остальные покупатели берут ипотеку. Поэтому ипотечную квартиру чаще всего покупают в ипотеку.

Хочу отметить, что раньше можно было купить квартиру в ипотеку того банка, в залоге которого она находилась. Если квартира находилась в залоге банка ВТБ, то ипотеку нужно было брать в банке ВТБ. 

Сейчас на рынке недвижимости произошли изменения. Некоторые банки, например, Росбанк работают с ипотечными квартирами, которые находятся в залоге у других банков. Это радует, потому что раньше при продаже ипотечной квартиры, которая была в залоге, например, у банка "Санкт-Петербург", нужно было ждать клиента с ипотекой этого банка. Это значительно сужало круг покупателей, особенно если квартира была в залоге у малоизвестного банка.

Предложенная ниже схема подходит для всех случаев покупки ипотечной квартиры в ипотеку.

Схема сделки

Взаиморасчёты можно провести путем закладки наличных средств в ячейку, можно безналичным путём – через аккредитив. В моём примере взаиморасчёты проводят при помощи аккредитива. Заводят два безотзывных аккредитива. На первом размещаются денежные средства для погашения текущей задолженности продавца по действующему кредиту в банке. Эти денежные средства состоят из:

• личных средств покупателя в полном объёме. Это средства первоначального взноса.
• части кредитных средств покупателя, если личных средств покупателя недостаточно для погашения текущей задолженности продавца.

На второй аккредитив размещается остаток кредитных средств покупателя. Это разница между частью кредитных средств, размещенных на Аккредитив №1 и общим размером кредита клиента.

Пример из реальной практики покупки квартиры в Санкт-Петербурге. Исходные данные:

1. Стоимость трёхкомнатной квартиры – 12 000 000 руб.
2. Первоначальный взнос покупателя – 3 000 000 руб.
3. Размер кредита покупателя – 12 000 – 3 000 = 9 000 000 руб.
4. Сумма невыплаченного кредита – 5 000 000 руб.

Продавец открывает два безотзывных аккредитива. Аккредитив – это счёт, открытый в банке, на котором резервируются деньги. Безотзывный аккредитив – это аккредитив, который не может быть отозван продавцом. Продавец по своему усмотрению в любой момент не может забрать деньги с аккредитива. Кто, когда и при каких обстоятельствах получит деньги, зарезервированные на аккредитиве, подробно прописывается в договоре к аккредитиву. Договор на открытие аккредитива – достаточно сложный и обстоятельный документ. 

На первом аккредитиве размещается сумма первоначального взноса – 3 000 000 и 2 000 000 рублей кредитных средств, итого 5 000 000 рублей для погашения остатка ссудной задолженности.

На втором аккредитиве размещается остаток кредитных средств покупателя – 7 000 000 рублей, остаток стоимости объекта недвижимости. Эти деньги получит продавец за проданную квартиру после погашения ипотеки.

Эта схема применима для сделок, проводимых в одном банке, а также для сделок, у которых квартира в залоге у одного банка, а ипотека другого банка. Нужно сказать, что схема работы с двумя разными банками сложнее и у неё есть ряд ограничений. К тому же её проводят не все банки. Кроме основных участников – продавца и покупателя, в сделке участвуют один или два банка: банк продавца и банк покупателя. 

Например, квартира в залоге у Росбанка. Так как Росбанк сотрудничает с целым списком банков, то любой покупатель, который придёт к вам с ипотечными средствами, вам подходит.

Риски обеих сторон минимальны. Минус такой схемы – более сложный процесс сделки и ряд ограничений по сделке. Это касается требований к заёмщику, а также объекту недвижимости. О конкретных ограничениях нужно узнавать в банке, так как у всех банков они могут быть разные.

У Сбербанка есть ряд ограничений. Например, можно купить квартиру только в том городе, где оформлялась ипотека. У Росбанка другие ограничения: запрещены сделки между родственниками и сделки по доверенности. Список всех ограничений можно узнать у ипотечного специалиста банка.

Такая схема сделки востребована и часто применяется в разных банках. Более того, схема сделки развивается и совершенствуется. В настоящее время передовые банки на рынке ипотеки внедряют схемы проведения сделки, где ипотека берётся в одном банке, а квартира находится в другом. Присутствие в сделке банка гарантирует её безопасность. 

2.4. Продажа недвижимости банком

Банк имеет право продать ипотечную квартиру по решению суда. Это бывает при очень серьёзных просрочках. Банк продаёт квартиру с существенным дисконтом на торгах. В первую очередь, банк погашает ипотечный кредит, а остатки средств возвращается заёмщику.
Этот способ крайне невыгоден для заёмщика. Даже если вы не можете платить кредит, лучше не затягивать и не накапливать долги, а квартиру продать самому и погасить задолженность. Это в любом случае будет выгоднее.

3. Нужно ли платить налог с продажи ипотечной квартиры

К ипотечной квартире предъявляются те же требования, что и к остальным. Если квартира находилась в собственности менее 5 лет, то придется платить налог 13%. Тут также действуют налоговые исключения.

4. Риски. Преимущества и недостатки сделки

Риски есть только у покупателя, продавец практически не рискует. Если сделка проходит без участия банка, продавец может не только сбежать после получения задатка и снятия обременения, но и просто отказаться продавать квартиру. Прежде чем покупать квартиру в залоге, нужно понимать, как будет проходить сделка.

Участие в сделке банка делает сделку безопасной. Поэтому покупателям не нужно бояться таких сделок, при участии банка и агентов риски сведены к минимуму. В такого рода сделках всегда оправдана помощь агентов по недвижимости.

В моей практике неоднократно были ситуации, когда клиенты выбирали для покупки квартиру, находящуюся в ипотеке. Если квартира соответствует всем представлениям клиента о желаемом жилье, они ищут способ её купить, и ипотека их не останавливает. Они обращаются за советом, мы решаем, как проще и безопаснее её купить.

Желаю удачи! Галина Черкис