Купить апарт-отель. Апарт-отель, в чём подвох?
Содержание
1. Апарт-отель – что это?
2. Достоинства
3. Недостатки
4. Закон об апарт-отелях
5. Апарт-отель «Ye′s»
1. Апарт-отель – что это?
Апарт-отель – тип жилья, который объединил в себе удобства обычной квартиры и гостиничный сервис. Это обычные квартиры внутри гостиницы. Холл, ресепшн внизу, коридоры – всё, как в приличной гостинице. Жилой фонд апарт-отелей обычно состоит из небольших однокомнатных квартир-апартаментов или студий.
Планировки стандартные и мало чем отличаются друг от друга. Если вы владелец, то можете проживать в апартаментах постоянно, как в обычной квартире. Можно бронировать номера и останавливаться на долгий или короткий срок. Проживающим доступен весь гостиничный сервис: от уборки квартиры до доставки продуктов.
Спокойствие и комфорт гостей отеля обеспечивает служба безопасности. Также во всех общественных местах круглосуточно ведётся видеонаблюдение и установлен контроль доступа.
Определение апарт-отелей по закону
Статус жилья. В выписке из ЕГРН этот тип жилья считается нежилым помещением. Постоянная регистрация здесь запрещена. Есть ещё ряд ограничений, как у всех коммерческих и нежилых помещений. Определение апарт-отеля размещено в постановлении Правительства РФ от 16 февраля 2019 г. № 158.
Апарт-отель – вид гостиниц, номерной фонд которых состоит исключительно из номеров категорий "студия" и "апартамент". Студия должна быть не менее 25 квадратных метров, а апартамент согласно данному постановлению – это номер площадью не менее 40 квадратных метров. Он может быть одно- или двухкомнатным.
В апарт-отеле также могут размещаться бассейн, сауна, теннисный корт, зал для фитнеса, внутренний дворик или сад для всех жителей отеля, кроме того они предлагают широкий спектр услуг: уборку, доставку продуктов, химчистку, охрану и видеонаблюдение.
Купить апарт-отель
Кто и зачем покупает апарт-отели? Апарт-отели покупают для постоянного проживания или инвестирования. Апарт-отели обычно находятся в центре города. Это современные жилые комплексы со всеми удобствами. Для постоянного проживания их выбирает молодёжь, представители бизнеса, которые выбирают статус и комфорт.
Многие рассматривают покупку апартаментов в таком отеле, как инвестицию. Стоимость номеров апарт-отелей, которые находятся в центре Москвы и Санкт-Петербурга, постоянно растёт. Это очень выгодное вложение. Кроме этого, апартамент можно сдавать, заключив с управляющей компанией договор доверительного управления.
Сколько выплачивает управляющая компания собственнику жилья? Это зависит от отеля, его статуса и местоположения. Возьмём для примера апарт отель Ye′s на Марата, который находится в центральном районе Санкт-Петербурга по адресу: улица Социалистическая, 21. Аренда студии в этом отеле составляет 52 тысячи рублей в месяц. Владельцы студий площадью 26 кв. метров получают от управляющей компании доход за вычетом 15%. 15% берёт управляющая компания свои услуги по управлению и обслуживанию студии.
Что касается аренды, то она может быть долгосрочной и посуточной. Постояльцы могут заказать уборку номера и питание за отдельную плату. Кроме того, в общей зоне отеля есть фуд-корт и зона отдыха.
Аренда номеров в апарт-отелях в центре города пользуется спросом. В отличие от номеров обычных гостиниц во всех номерах апарт-отелей есть кухня, где можно готовить. Это приветствуют семьи с детьми, которые предпочитают домашнюю еду. Да и одинокому постояльцу удобно иметь в студии зону кухни, где можно самому приготовить чай или кофе, разогреть еду.
Многие отели имеют свои особенности бронирования и проживания. В некоторых отелях есть проживание на длительный срок, есть апарт-отели с открытой датой выезда, есть те, где возможно размещение животны.
Разберём более подробно достоинства и недостатки апарт-отелей.
2. Достоинства
Стоимость
Если смотреть цены на этапе котлована, то апартаменты стоят дешевле жилых корпусов примерно на 20%. Невысокая цена – одно из преимуществ апарт-отелей.
Местоположение
Апарт-отели редко строят на окраинах города: нет смысла. Основными постояльцами отелей являются туристы и приезжие, а их интересуют районы с развитой инфраструктурой, недалеко от метро, а ещё лучше, в центре города. Поэтому почти все известные и крупные апарт-отели находятся в центре. Одним из факторов, почему стоимость апартаментов показывает постоянную динамику роста, является именно местоположение. Не секрет, что жильё в центральных районах города дорожает быстрее.
Сервис
Постояльцам апарт-отелей доступен весь спектр услуг гостиничного сервиса: уборка помещения, доставка еды, химчистка, заказ билетов и такси. Также в распоряжении проживающих бассейн, сауна, фитнес-зал, кафе, места отдыха в виде внутренних двориков и т.д. Занятые и состоятельные люди по достоинству оценят такой сервис.
Безопасность
Одним из плюсов проживания в апарт-отеле является безопасность. В отеле есть охрана, все отели оснащены камерами-видеонаблюдения, вход в номера и в лифты осуществляется по специальным магнитным картам доступа.
Использование помещения апарт-отеля под офис
Так как у апартаментов нежилой статус, то на них можно зарегистрировать юридический адрес фирмы и использовать апартамент как офис. Это может быть офис юриста, программиста, консультанта. Если поток посетителей ожидается небольшой, то управляющая компания относится к этому с пониманием.
Дополнительный доход
Собственникам апартаментов, как и собственникам обычных квартир, принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. Если управляющая компания хорошо распоряжается общими помещениями, сдаёт в аренду, предоставляет площадь для рекламы, то собственники могут получать дополнительную прибыль.
Кадастровая стоимость
У апартаментов она несколько ниже, чем у квартир на вторичном рынке жилья.
Ипотека
Банки дают ипотеку на апартаменты, здесь проблемы нет. Ставка может быть чуть выше.
3. Минусы
Регистрация
Регистрация по месту жительства здесь запрещена. Это один из главных недостатков апарт-отелей. В апарт-отеле можно сделать только временную регистрацию сроком на пять лет.
Коммунальные платежи выше, чем в обычных квартирах. Платежи складываются из:
1. Стоимости за коммунальные услуги: отопление, электроэнергия, холодая и горячая вода. Расчёт идёт по фиксированным государственным тарифам, относящимся к коммерческой недвижимости.
2. Оплаты услуг управляющей компании. Это:
техническое обслуживание и текущий ремонт оборудования системы горячего и холодного водоснабжения, системы канализации, системы центрального отопления, системы электроснабжения;
организация эксплуатации оборудования противопожарных систем;
техническое обслуживание и текущий ремонт инженерных систем;
диспетчеризация;
система видеонаблюдения;
система контроля доступа;
уборка мест общего пользования (по гостиничным стандартам) и благоустройство прилегающей территории (уборка газонов, стоянок, подъездов и тротуаров, вывоз мусора);
охрана внешнего периметра и мест общего пользования и прочее.
Апарт-отель – современное и технологичное здание, оборудованное всеми современными системами, за обслуживание которых нужно платить.
Стандартные налоговые вычеты при покупке не предоставляются.
При покупке нельзя использовать жилищный сертификат, материнский капитал, субсидии.
214-ФЗ не распространяется на нежилую недвижимость. Это означает, если при строительстве возникнут проблемы, то дольщики не получат защиту от государства.
Инфраструктура
Застройщик не обязан строить объекты социальной инфраструктуры (поликлиники, детские сады, школы), поэтому придётся пользоваться тем, что есть в районе.
Санитарные правила и нормы не распространяются на апартаменты. Есть утверждённые нормы СанПина по жилым помещениям: это нормы по шумоизоляции, вентиляции, освещённости, по облучению квартиры солнечным светом (инсоляции). Не стоит удивляться, если нормы не будут соблюдены и освещение, к примеру, будет недостаточным из-за здания напротив, которое находится на близком расстоянии.
Долги по коммунальным платежам
У неплательщиков коммунальных платежей в жилых квартирах нельзя отключать воду и тепло, только электричество. К апартаментам это не относится. Хотя… для коммунальных служб это больше достоинство, чем недостаток.
4. Закон об апартаментах
До последнего времени законодательные нормы в отношении апарт-отелей не были разработаны. Это ограничивает права и возможности собственников, возникает много неразрешённых вопросов и проблем. В начале 2021 года президент поручил правительству внести до 1 августа 2021 года в закон поправки о правовом статусе апартаментов.
Возможно, что законопроект будет дорабатываться с участием правительства и Госдумы.
Главное в проекте закона – предложение применить к апартаментам действие жилищного кодекса, сделать возможным для собственников регистрацию по месту проживания, оплату коммунальных услуг по тарифам жилых домов и так далее. Что будет в итоге, покажет время. В настоящее время закон об апартаментах не вступил в силу.
5. Апарт-отель «Ye′s»
Осенью 2021 года у меня состоялась сделка по покупке апартаментов в апарт-отеле «Ye′s» на Марата. Когда я там побывала и увидела всё, что называется, в живую, мне показалось, что это достаточно перспективный тип недвижимости и в плане аренды и в плане покупки, как инвестиции. Стоимость студий и апартаментов растёт достаточно быстро.
Непринуждённая атмосфера, наличие различных мест для отдыха и переговоров, внутренний дворик с фуд-кортом создаёт хорошее впечатление. В пешей доступности несколько станций метро. Большая лаунж-зона на первом этаже отеля с хорошим интернетом и с кофейней, в которой приятно выпить кофе.
Стоимость студии на этапе котлована составляла 4,5 млн рублей в 2017 году, в 2021 году эта стоимость составила 8 млн рублей и она продолжает расти.
Выводы:
Апарт-отели – новый вид коммерческой недвижимости, который стал возводиться относительно недавно. Перспективы и будущее апарт-отелей зависит от принятия закона, который может утвердить их правовой статус и внести положительные изменения и приравняет его к жилой недвижимости.
Желаю удачи! Галина Черкис