• Главная
  • Недвижимость
  • Инвестирование в недвижимость

Инвестирование в недвижимость Санкт-Петербурга

Многие люди задумываются о том, как вложить деньги в недвижимость, чтобы сберечь свои накопления. Инвестирование в недвижимость – способ сохранить и приумножить свой капитал.

Какие риски существуют?

Риски присутствуют в любом бизнесе и любом секторе предпринимательской деятельности.
В инвестициях в недвижимость тоже есть свои плюсы и минусы. Плюсы – стабильный вариант вложения средств. Здесь в одночасье трудно разориться, хотя есть вероятность снижения прибыли.

Недостатки и подводные камни этого вида бизнеса:

1. Нестабильность спроса

Это касается в первую очередь аренды недвижимости. Аренда сама по себе подвержена фактору сезонности. Кроме этого, на неё влияют экономические факторы. Спрос на аренду может упасть, а предложение значительно вырасти. Например, в период пандемии многие арендаторы уехали из столицы, спрос на аренду жилья упал.

Нельзя не учитывать тот факт, что за последние 10 лет в городе сдано и введено в эксплуатацию (не считая крупных районов новостроек) большое количество жилых комплексов. Появившееся новое жильё изменило рынок аренды в целом. Если в 2000–2010 годах наблюдался недостаток арендного жилья, то теперь в некоторых районах наблюдается его переизбыток. Сдать квартиру весной где-нибудь в Девяткино или в Кудрово бывает проблематично. Слишком большое предложение. 

Спрос на недвижимость при купле-продаже также зависит от экономической ситуации в стране в целом. Если случается кризис, то рынок недвижимости стагнирует.

2. Высокая цена входа на рынок недвижимости 

Невысокое соотношение прибыли к вложениям. Во многих других видах бизнеса рентабельность значительно выше.

3. Постоянная забота и траты на недвижимость

Расходы на содержание, ремонт, коммунальные платежи.

Инвестирование в недвижимость Санкт-Петербурга

Недвижимость в Санкт-Петербурге пользуется стабильным спросом, цены на неё постоянно растут. Есть такая закономерность, её давно выявили аналитики и эксперты в сфере недвижимости: она заключается в том, что чем крупнее город, чем выше уровень деловой активности, тем выгоднее там инвестировать в недвижимость. Спрос на недвижимость в таком городе редко падает, а цены на объекты недвижимости всегда растут.

В какую недвижимость следует инвестировать?

Прибыль от инвестирования напрямую зависит от способа и направления инвестирования. Разберём все направления инвестирования в недвижимость.

Жилая недвижимость на вторичном рынке

Этот сектор недвижимости характеризуется низким уровнем риска. Способ заработка:

  • покупка недвижимости для дальнейшей продажи;
  • покупка для сдачи в аренду.

вложить деньги в недвижимостьВ Санкт-Петербурге многое зависит от локации, района. Многие знают, что есть районы, в которых жильё продаётся плохо. Это депрессивные промышленные (в прошлом) районы с плохой транспортной доступностью и своеобразным контингентом. А есть районы, где даже жильё среднего качества будет всегда ликвидно в силу привлекательности и развитости инфраструктуры района.

Например, всегда ценилась локация в непосредственной близости от метро Пионерская, Чёрная речка. Всегда ценились и ценятся объекты недвижимости в непосредственной близости от парка Сосновка (самый крупный в городе лесопарк). Есть микрорайоны, которые исторически ценятся жителями Санкт-Петербурга в силу их привлекательности. 

В Петербурге долгое время процветал способ инвестирования, которым пользовались предприимчивые инвесторы: покупка убитой квартиры в центре в старинном доме для дальнейшей перепродажи. Делается ремонт и современная перепланировка, после которой квартиру просто не узнать. Этот способ сходит на нет, так как таких объектов в центре остаётся всё меньше, хозяева таких квартир выставляют их по вполне рыночным ценам.

Жилая недвижимость на первичном рынке (новостройки)

Этот способ используют более опытные игроки рынка, так как инвестировать нужно на этапе котлована и несколько лет ждать, когда объект будет готов. Чтобы хорошо заработать, должно совпасть несколько факторов:

  • Надёжный застройщик,
  • хороший проект,
  • хорошая локация,
  • сдача объекта вовремя.

Кроме того, есть ещё один фактор: время покупки. Нужно успеть купить на стадии открытия продаж. Именно на этой стадии самые низкие цены на жильё, потом застройщик начинает цены повышать.

До внесения поправок в 214 ФЗ о долевом строительстве вкладывать средства в строящуюся недвижимость было очень выгодно. Любые вложения окупались, правда степень доходности была разной. Я знаю примеры, когда квартира в историческом центре, в доме бизнес-класса на этапе котлована покупалась за 6 млн рублей, а после окончания строительства, хорошей отделки и меблировки продавалась за 20 млн рублей. Так выгодно продать можно далеко не каждое жильё. Надо понимать, будет ли востребована данная локация, данный жилой комплекс, кто его потенциальные жители и покупатели. 

Теперь первичный рынок изменился. Если раньше строительство велось на деньги дольщиков, теперь оно ведётся на кредитные или деньги самого застройщика. У застройщиков выросли расходы, они подняли цены, так как не хотят терять свою прибыль. Цены высокие даже на этапе котлована.

Коммерческая недвижимость

К коммерческой недвижимости относятся проекты для супермаркетов, складов и производственных цехов, торговые зоны и офисные помещения. Они пользуется большим спросом у разного рода предпринимателей, готовых платить аренду.

Коммерческая недвижимость – достаточно специфическая отрасль, в ней нужно хорошо разбираться, поэтому для инвестиции в такую недвижимость нужен опыт. Если приобретается коммерческая недвижимость не в том месте, то дохода можно и не ждать. Для многих проектов: офисов, парикмахерских, копи-центров, булочных – очень важна локация. Каким должно быть место? Достаточно людным, с большим потоком проходящих мимо людей, желающих заглянуть в кафе, булочную или копи-центр.

Хозяева парикмахерских и других бизнесов часто жалуются на плохую посещаемость, просят подыскать в аренду другое, более проходное место.

Ключевое преимущество коммерческих проектов – получение пассивного дохода.

Минус – достаточно высокая цена объектов, необходимость делать ремонт под клиента. Трудно найти хорошую коммерческую недвижимость в нужном месте для сдачи в аренду.

Критерии привлекательности коммерческой недвижимости

Локация объекта иногда является ключевым фактором. Для складской недвижимости это не столь важно. Для каждого вида бизнеса есть свои особенности, копи-центры раньше базировались рядом с учебными заведениями, булочные, магазины и кафе хорошо востребованы даже в молодых районах города.

Зарубежная недвижимость

инвестирование в недвижимость санкт петербургаЗарубежная недвижимость приобретается для сдачи в аренду, для переезда в будущем, для последующей перепродажи. Важно знать законы государства, акты и постановления, регламентирующие куплю-продажу недвижимости в чужой стране.

Во Вьетнаме, например, если собственник жилья не появляется в стране более трёх месяцев, жильё национализируется. Поэтому даже состоятельные иностранцы там предпочитают арендовать жильё. В Российской Федерации для налоговых нерезидентов установлен налог 30% со стоимости при продаже недвижимости. Иностранец может купить недвижимость, но при продаже должен заплатить 1/3 её стоимости в виде налога государству. А на острове Мальта купить иностранцу недвижимость невозможно, потому что по закону её купить могут только местные жители.

Очень важно найти того, кто присмотрит за жильем во время вашего отсутствия. По отзывам владельцев я знаю, что в некоторых европейских странах полиция очень спокойно относится к грабежам домов, если эта собственность принадлежит иностранцам. Нужно быть готовым кроме налогов платить страховку.

Если собираетесь купить недвижимость за границей, узнайте всё о налогах, страховании в этой стране.

Чаще всего покупают недорогую недвижимость на популярных курортах, городах на море. Такая недвижимость редко теряет в цене. Чаще всего россияне приобретают недвижимость в Италии, Испании, Болгарии и Финляндии.

Способы инвестирования в недвижимость

Разберем популярные подходы к тому, как правильно инвестировать в недвижимость.

Получение дохода от сдачи в аренду

Сдача в аренду приносит стабильную прибыль в течение продолжительного времени. Доход можно получить от кратко- и долгосрочной аренды.

Долгосрочная аренда

инвестирование в недвижимостьИнвестору нужно правильно выбрать объект для покупки, чтобы не было проблемы поиска клиентов. Если район далеко от центра, до метро нужно добираться на транспорте, то подобрать хорошего арендатора проблематично.

Из опыта агента по аренде недвижимости: 90% приезжих хотят найти однушку с мебелью и бытовой техникой, не более 10 минут пешком до метро. Именно такие квартиры лучше всего сдаются. Следует учесть, что арендаторы не выносят плохой ремонт и старую мебель, хуже всего воспринимаются «бабушкины» квартиры. Квартиры нужно оснащать бытовой техникой, обставлять хотя бы минимумом мебели, в общем, под сдачу квартиры нужно готовить.

Длительная аренда предполагает поддержание нормального состояния квартиры: ремонта бытовой техники, обновления мебели. От состояния дома, квартиры, района и близости к метро зависит стоимость аренды. 

Под аренду выгоднее покупать студии и однокомнатные квартиры в центре и развитых районах города недалеко от метро. Что касается районов новостроек на окраинах города, то там в силу слишком большого предложения квартир цены начали падать. Думаю, что эта тенденция продолжится и в будущем. Если раньше можно было купить квартиру и без особых усилий получать арендную плату, то сейчас у потенциальных арендаторов появился выбор. Поэтому нужно покупать и обставлять квартиру так, чтобы она была конкурентноспособна. 

Мне часто звонят хозяева квартир и жалуются на то, что квартира не сдаётся, хотя раньше она хорошо сдавалась. Что делать, рынок аренды меняется и если раньше можно было практически любую квартиру сдать, то теперь нет. 

Краткосрочная аренда

Посуточная аренда даёт более высокие доходы. В зависимости от расположения квартиры в Санкт-Петербурге можно получить от 1 до 4 тысяч рублей за сутки.

Посуточная аренда имеет ряд минусов:

  • необходимость уборки после выезда жильцов;
  • постоянный поиск жильцов;
  • вероятность поломки мебели и другого имущества.

По сути, краткосрочная аренда – отдельный бизнес, которым нужно постоянно заниматься самим или нанимать агента, который все обязанности возьмёт на себя. Желающих заниматься посуточной арендой агентов мало: работы, как у администратора хостела, а прибыль небольшая. Посуточная аренда схожа в чём-то с бизнесом хостелов и мини-отелей. Так же нужно вселить жильцов, выдать им чистое бельё и полотенца, следить, чтобы была чистая посуда, делать уборку, стирать бельё после отъезда.

Кроме того, необходим постоянный поток клиентов, поэтому нужна постоянная реклама, чтобы не было простоев и недополученной прибыли. Обычно краткосрочной арендой занимаются хозяева, у которых достаточно времени, так как этот бизнес занимает много времени, совместить его с работой сложно, особенно если объектов несколько.

Бизнес этот достаточно конкурентный, в Санкт-Петербурге, особенно его исторической части, большое количество хостелов и мини-отелей, готовых предложить неплохой сервис и невысокие цены.

Сначала это кажется простым делом, но когда владелец занимается посуточной арендой уже продолжительное время, это иногда становится настоящим бременем. Поэтому нужно быть готовым посвятить этому бизнесу всё своё время, силы и фантазию. Знаю нескольких людей, которые творчески ведут этот бизнес и преуспели в нём.

Получение дохода с перепродажи

Этот способ предполагает покупку недорогого объекта недвижимости и его последующую перепродажу. Чтобы выгодно продать, нужно найти подходящий объект недвижимости, который срочно продают с дисконтом. Обычно это квартиры в плохом состоянии, но с хорошей локацией и инфраструктурой.

Проблема состоит в том, что найти подходящий объект по сходной цене, который был бы юридически чист и находился в хорошем месте, весьма проблематично. Обычно, если объект дешевле остальных на рынке хотя бы на 15%, он уходит очень быстро. Это при условии, что нет квартирных долгов и документы в порядке.

Нужно учесть, что продать квартиру раньше 5 лет без уплаты налога не получится. Налог составляет 13% со стоимости продажи квартиры, но в налоговом кодексе есть ряд налоговых исключений, при которых можно продать недвижимость без налога раньше этого срока.

Заключение

Инвестирование в недвижимость – популярный способ получить прибыль. Принимая решение о вложениях, нужно анализировать рынок, иметь представление о недвижимости Санкт-Петербурга, основных районах и классах жилья.

По данным аналитиков, только 20% инвесторов добиваются успеха на этом рынке. Нужно потратить достаточно времени для изучения и анализа рынка, всех его особенностей и подводных камней.

В моей практике была ситуация, когда два частных инвестора вложили примерно одну и ту же сумму в разные новостройки на этапе котлована, в разных локациях. В первом случае была куплена двухкомнатная квартира, а во втором – две студии. После окончания строительства стоимость квартиры возросла в три раза (и продолжает расти), а студий – в 1,5 раза. На сегодняшний момент стоимость этой квартиры перевалила за 30 млн рублей, а стоимость студий составляет около 3,8 млн рублей каждая.

В любом деле нужны знания, чутьё и сообразительность. 

Желаю удачи! Галина Черкис

Купить квартиру в Санкт-Петербурге

Как выбрать квартиру в новостройке

2021 год