Можно ли продать ипотечную квартиру?

Можно ли продать ипотечную квартиру?

Граждане нашей страны при покупке квартиры часто прибегают к ипотеке. Проживая в ипотечной квартире, люди иногда сталкиваются с разными ситуациями, когда нужно продать ипотечную квартиру. Например, переезд в другой регион по семейным обстоятельствам, расширение семьи, трудности в выплате ипотечных платежей. Иногда молодые люди, взяв ипотеку, не рассчитали свои силы и не могут выплачивать ипотечные платежи.

Возникает ситуация, когда нужно продать квартиру, но она в ипотеке, то есть находится в залоге у банка. Встаёт вполне закономерный вопрос: а можно ли продать ипотечную квартиру? Многие по незнанию считают, что продать ипотечную квартиру невозможно. Это не так. Риэлторы постоянно сталкиваются с ситуацией продажи квартиры из-под ипотеки. Собственники часто продают ипотечную квартиру, чтобы, например, купить жильё побольше. 

Такие сделки достаточно часто бывают на рынке, но у них есть особенности и трудности.
Собственник без согласия банка не может продавать квартиру, так как квартира находится в залоге у банка. Первое, что нужно сделать, это получить разрешение банка, в котором брали ипотеку.

Внимательно прочитать кредитный договор, некоторые банки запрещают продажу ипотечного жилья. Нужно определить точную сумму оставшегося платежа по ипотеке. Как продать ипотечную квартиру Сбербанка?

Существует три основные схемы сделки.

1. Схема первая. Продавец сам погашает долг.

Продавец сам находит деньги для погашения долга. Иногда он перезанимает их у знакомых, берёт другой кредит на сумму оставшегося ипотечного кредита и гасит его.
Это самый простой вариант для продавца. Он освобождается от ипотечного кредита и может спокойно и свободно продавать свою квартиру. В этом случае у него будет гораздо больше покупателей.

Продавец также может рассчитывать на то, что цена на его уже свободную от залога квартиру будет выше. Покупатель гораздо охотнее возьмёт квартиру, свободную от обременения, гораздо быстрее примет решение о покупке. После покупки квартиры покупатель является единоличным владельцем жилья, без залога и обременения.

2. Схема вторая. Ипотека погашается деньгами покупателя.

Этот вариант не самый безопасный для покупателя. Он обычно востребован в тех ситуациях, когда продавец и покупатель доверяют друг другу.
У продавца нет своих денег, чтобы погасить ипотеку, поэтому деньги для погашения ипотечного кредита он берёт у продавца. Деньги передаются под расписку либо на основании заключения предварительного договора купли-продажи квартиры.

В предварительном договоре по максимуму описывается действия продавца и покупателя, а также предоставляемая сумма на погашение кредита. Далее продавец квартиры погашает ипотечный кредит, снимает обременение банка в росреестре. Затем происходит сделка купли-продажи квартиры, заключается договорю Покупатель оставшуюся сумму от стоимости квартиры кладёт в ячейку или зачисляет на специальный счёт в банке. Затем документы подаются на регистрацию в органы Росреестра.

Этот вариант достаточно рискован для покупателя, поэтому он используется реже.

Во-первых, нежелательно давать деньги просто так под расписку. Какая гарантия, что продавец, получив деньги, не побежит гасить какой-нибудь другой кредит? У меня в практике случались такие случаи, когда продавец был весь в кредитах и долгах. Здесь есть риск нецелевого расходования денег. Если вы решились на этот вариант, то лучше идти в банк и самому погашать ипотечный кредит продавца.

Во-вторых, продавец после погашения ипотечного кредита может вообще отказаться от продажи квартиры. Покупатель в этом случае должен знать о возможном риске, о возможных для него последствиях. Задача агента в этом случае: максимально подстраховать сделку. Договор купли-продажи должен подробно установить права и обязанности сторон, а также иметь пункты об ответственности за неисполнение обязательств. К составлению договора можно привлечь юриста или нотариуса. 

3. Схема третья. Смена заёмщика.

Собственник продает свою квартиру покупателю, который покупает квартиру, используя ипотечный кредит того же банка, например, Сбербанка. Такие сделки нередки на рынке и они более безопасны для покупателя. Банк присутствует на всех этапах сделки. Тут возможны два пути совершения сделки.

Первый. Покупатель берёт ипотеку в том же банке на сумму долга, где и продавец получал кредит, и гасит его задолженность. Банк сначала обеспечивает погашение кредитных обязательств продавца, а затем происходит сделка купли-продажи, где продавец оплачивает оставшуюся сумму от стоимости квартиры.  Оформленные документы сдаются на регистрацию и в результате покупатель становится собственником квартиры, без обременения банка.

Второй. Во втором случае мы имеем переоформление кредита на другое лицо – покупатель становится и собственником объекта, и ипотечным заемщиком.
Соглашение о переходе долга по ипотеке на новое лицо подписывают три стороны: банк, продавец и покупатель квартиры.

Покупатель будет продолжать платить ипотеку вместо продавца. Это прописывается в договоре по погашению долга банку. При этом, обременение не снимается, квартира остаётся в залоге у банка. Есть ограничения. Квартира покупается только в том городе, где оформлялась ипотека.

Важно! Обязательно нужно согласовывать свои действия на всех этапах проведения сделки с банком.

Обычно сделки продажи квартиры из-под ипотеки несколько дольше растянуты во времени, так как срок экспозиции ( нахождения в продаже) у них дольше, пока не появится покупатель, готовый купить ипотечную квартиру. Не скрою, что многие покупатели больше склонны к покупке квартиры в прямой продаже, без залога.

Плюсы для покупателя.

Несмотря на всё вышесказанное, плюсы у ипотечной квартиры всё же имеются, её продают всегда чуть ниже рынка. Как-то раз я долго искала квартиру для покупки для клиента. Проблема была в том, что все квартиры, которые ему нравились, по стоимости были выше той суммы, которая была у него в наличии. Примерно, на 200-500 тыс.руб.

Вдруг в базе появилась одна квартира, которая нас устраивала территориально, по площади, типу дома. Она стоила ровно столько, сколько у клиента было денег на покупку. НО! Оказалось, она была в ипотеке Сбербанка. Так как мы долго не могли найти квартиру, мой клиент согласился на покупку ипотечной квартиры, согласен был ждать по времени, понимал все возможные риски. Сделка состоялась. Мы сделали так, чтобы риски были сведены к минимуму.

Минусы сделки для покупателя:

1. Обременение, которое нужно снимать.
2. Длительность и сложность сделки.
3. Обязательное выполнение требований кредитора (банка).

Несмотря на это, такие сделки не редкость на рынке. При правильном оформлении сделку можно провести без риска. Здесь оправдана помощь специалиста.

Агент по недвижимости знает, как по шагам проводить сделку, знает все подводные камни, всегда обратит внимание на спорные вопросы, доложит клиенту о возможных рисках и подводных камнях, всегда найдёт оптимальный вариант решения проблемы по ситуации.

Сотрудникам банков и агентам по недвижимости всегда проще договориться между собой, они говорят на одном языке. Это упрощает процесс общения и ускоряет процесс совершения сделки. Ипотечные менеджеры для ускорения процесса всегда просят телефон риэлтора.

Покупка ипотечной квартиры в ипотеку через банк ВТБ в 2020 году

Подробнее о схемах продажи ипотечной квартиры в новой статье Можно ли продать квартиру в ипотеке?