Долгострои Мурино

В западном и восточном Мурино есть несколько проблемных комплексов. В основном, это долгострои. Проблемными я считаю новостройки, у которых задержка ввода в эксплуатацию составляет от 2–3 лет.

Жилищный комплекс «Силы природы»

Самый проблемный жилой комплекс находится в Восточном Мурино. Это жилищный комплекс «Силы природы» от застройщика «О2 Девелопмент». Я очень хорошо помню этот комплекс с момента его презентации на жилищной выставке «Жилпроект» в 2013 году. Застройщик должен был построить двадцать один корпус. Стройка остановилась на втором корпусе.

С самого начала специалисты рынка недвижимости предрекали, что комплекс не достроят. Настораживала навязчивая реклама, откровенный демпинг. В метро была реклама: каждому купившему квартира – машину в подарок. Сразу вспоминается поговорка: бесплатный сыр только в мышеловке.

Есть другая поговорка: на рынке недвижимости чудес не бывает. Если кто-то предлагает цены значительно ниже рынка или заманивает машинами, это как минимум, подозрительно. Мне кажется, девелопер с самого начала не собирался строить все корпуса, просто собирал деньги.
В настоящее время возводится 4 корпуса. Первые два дома получили название ЖК "Муринское-1". Во вторую очередь вошли корпуса 3 и 4 под названием ЖК "Ромашки".

Заявленный класс жилья – комфорт вызывает недоумение. Это очень странно, так как конструкция здания с самого начала вызывала вопросы. Проект выбирался по принципу максимальной дешевизны площади квадратного метра.

Жилищный комплекс «Сокол»

Строительство комплекса было начато в 2013 году и должны были завершить в конце 2015-го. Вёл застройку московский застройщик СтройТехИнвест25. Мне и мои клиентам предлагали купить квартиру в этом комплексе в 2016 году в отделе новостроек: «Берите, не пожалеете. Будет сдан в четвёртом квартале 2016 года».

Действительно, не пожалели, потому что не купили, остановились на другом комплексе. Хожу мимо этого здания и его территории уже пятый год. Внешне выглядит практически без изменений. Жилой комплекс был практически построен, но сдать в эксплуатацию его не могли. Не хватало средств устранить недостатки.

Жилищный комплекс красивого жёлтого цвета (в рекламных буклетах), на деле цвет более тусклый, несмотря на это проект здания интересный, внешне напоминает элитную сталинку. Заявленный класс новостройки – комфорт.

Признаки комфорт-класса присутствуют. Это малоквартирный комплекс с высотой потолков 3 метра. Такая высота потолков в настоящее время закладывается в проекты зданий комфорт и бизнес-класса. Кроме этого имеется закрытая территория, мало квартир на лестничной площадке, дом с вентилируемым фасадом. Количество квартир комплекса – 392.

Квартир-студий нет. Однокомнатных квартир – 213 (54%), двухкомнатных – 132, трехкомнатных – 47. Жилой комплекс находится недалеко (10 минут пешком) от метро.

В декабре 2018 года застройщик известил общественность об окончании строительных работ. Но дом не был принят в эксплуатацию, так как не соответствовал проекту. Только к концу декабря 2020 года компании удалось устранить все замечания надзорных органов. Как сообщает правительство региона в мае 2021 года ЖК «Сокол» удалось ввести в эксплуатацию.

ЖК «Созвездие» от застройщика Navis Development Group

Жилой комплекс находится на пересечении Воронцовского и Петровского бульваров. Начали его строить ещё в 2011 году. Застройщик – компания «Навис». Проект реализовывался в три очереди. Все очереди были введены с задержкой. Компания Навис не смогла достроить комплекс, в 2019 году компания была признана банкротом.
Первые квартиры в жилом комплексе были выведены на рынок в 2012 году.

Проблемы, что называется, не заставили себя ждать. Комплекс строился по договору ЖСК (жилищно-строительный кооператив). Как оказалось, земля под застройку кооперативу не принадлежала, поэтому у жильцов начались проблемы при оформлении собственности.

Первые очереди сдали с опозданием на год, третью очередь сдали с опозданием почти на четыре года. На этом проблемы не закончились. Возникли проблемы подключения дома к инженерным коммуникациям, а затем Госстройнадзор обнаружил, что площадь дома увеличилась на 11%.

Оказывается, застройщик построил лишний этаж. Были и другие различия с первоначальным проектом: не сдали детский сад. В конце концов застройщика признали банкротом, достраивала объект компания «Евроинвест».

Ввели в эксплуатацию жилой комплекс в первом квартале 2019 года. На сегодняшний день комплекс сдан, заселён.

ЖК "Созвездие" состоит из 3 кирпично-монолитных корпусов от 18 до 25 этажей. Квартиры в домах предусмотрены разного метража: от студий до трехкомнатных квартир. Комплекс облицован кирпичом двух оттенков: тёмно-коричневым и светло-коричневым. Наверное, из-за этого и из-за тёмного остекленения он выглядит мрачновато, особенно на фоне других более ярких и светлых в отделке комплексов.

ЖК «Десяткино» от застройщика Normann

Жилой комплекс "Десяткино" находится на пересечении главной магистрали Западного Мурино – бульвара Менделеева и Воронцовского бульвара. Заявленный класс жилья – эконом-класс. К завершению строительства должны были построить 2 высотных кирпично-монолитных здания. Построили только один, который находится на углу.

Комплекс отделан интересной оранжево-бежевой-коричневой плиткой. Заявленный класс жилья – эконом. Квартиры сдавались с черновой отделкой. Как и любое жилье эконом-класса, рассчитан на людей среднего достатка и особого удобства, и комфортного проживания в нём не предвидится.

Второе здание стоит уже несколько лет, около пяти лет. Его сдача переносится с 2015 года, в 2019 году дольщики добились банкротства ООО «Норман». На достройку здания требуется под данным Госстройнадзора 124 млн рублей. Для завершения объекта планируется привлечь компанию «Промтехконтакт». Когда его достроят, пока неизвестно.

Жилищный комплекс «Три кита» от Лидер групп

Жилищный комплекс находится по обе стороны Петровского бульвара. Сдаётся очередями. Первая очередь сдана. Был перенос с четвёртого квартала 2016 на третий квартал 2018. Вторая очередь сдана в первом квартале 2020 (перенос со второго квартала 2017). Третья очередь сдана во втором квартале 2020 (перенос с четвёртого квартал 2018). Четвёртая очередь ещё строится.

Застройщик Лидер групп возводит по городу много объектов, почти все с задержками на несколько лет. Комплекс находится в 10 минутах пешком от метро "Девяткино", вокруг комплекса вовсю работают кафе, магазины, Сбербанк.

Жилищный комплекс «Территория» от Лидер групп

Жилой комплекс "Территория" находится на участке площадью 4,6 га, ограниченный Петровским проспектом, улицами Екатерининской и Шувалова.
Строительство кирпично-монолитных 12-19-этажных зданий ведётся в три очереди. В состав первой войдут два корпуса, рассчитанных в общей сложности на 642 квартиры.

ЖК "Территории 2 " включает 1129 квартир, расположенных в трёх домах и детское дошкольное учреждение на 100 мест. В третьей очереди одно здание на 708 квартир и 2-этажный детский театр. Продажи в новостройке стартовали 23 ноября 2015 года.

В настоящее время не сдана ни одна из очередей. Сдача первой очереди переносится с четвёртого квартала 2018 года.
Отзыв покупателя: «Ждем свою квартиру в ЖК Территория2 уже со счету сбилась какой год. Постоянные переносы сроков сдачи объекта, в офисе кормят пустыми ожиданиями. По отзывам дольщиков Лидер Групп, неустойки из-за срывов сроков не видать. Поберегите свои нервы»

Это самые основные долгострои Западного Мурино. Исключение – «Силы природы» в Восточном Мурино. Прежде чем купить квартиру в строящемся доме, нужно тщательно собирать информацию. Важна репутация застройщика, его история и финансовое положение на настоящий момент. Есть застройщики, которые всегда строят в срок и с приличным качеством. Кроме этого собирайте информацию о проекте и районе. Тогда вы сбережете свои нервы и будете спокойно жить в своём жилье.

Желаю удачи! Галина Черкис

Как проверить застройщика при покупке новостройки

Купить квартиру в Санкт-Петербурге в новостройке

Жилищные комплексы в Мурино

Качество жизни очень сильно зависит от качества проживания, а качество проживания зависит от того, в каком жилом комплексе вы живёте. Поэтому очень важен выбор жилого комплекса.

Первые компании, которые начали строить у метро, это застройщики: «Мавис», «Лидер групп», «NCC». Это жилые комплексы «Мечта» (находится на восточной стороне), «Виктория» от Мависа, жилой комплекс «Элланд» от NCC (на восточной стороне), жилой комплекс «Мой город» от Полис Групп, жилой комплекс «Гринландия» от SetlGroup, «Три кита» и «Девятый вал» от Лидер Групп.

Жилые комплексы отличаются классом комфортности, отделкой квартир, местоположением и соответственно ценой.

Все жильё в новостройках классифицируют по классам: эконом, комфорт, бизнес и элит (премиум). Комплексы бизнес и элит-класса строят в центре, так как они значительно дороже и рассчитаны не на массового потребителя.

В районах массовой застройки, которые находятся на окраинах города, строят, как правило, жилищные комплексы эконом, реже комфорт-класса. Это массовый сегмент рынка.

Проекты эконом-класса бывают разные. Я их делю на жёсткий эконом, хороший эконом, эконом-комфорт. Эконом-комфорт – это жилые комплексы, у которых нет некоторых признаков комфорта, например, нет огороженной территории или подземной парковки, но, в остальном, проект соответствует комфорт-классу.

В этой статье я кратко обрисую основные, уже построенные жилищные комплексы Западного Мурино.

ЖК «Виктория»

Первыми в Западном Мурино были построены дома жилищного комплекса «Виктория» от компании Мавис. ЖК «Виктория» – масштабный проект, который состоит из десяти корпусов. У него самое выгодное местоположение, первые дома находятся в пяти минутах от метро. 

Добротно сделанный жилой комплекс, в котором есть зоны отдыха, красивые детские площадки, многоуровневый крытый паркинг. А самое главное, он находится ближе всех остальных к метро в самом начале бульвара Менделеева. Я была в квартирах этого комплекса. Однокомнатные квартиры хорошей площади с большой полноценной комнатой (19 квадратных метров) и кухней около 10 квадратов.

Есть достойные планировки двухкомнатных квартир. Меня поразила своим простором двухкомнатная квартира с большими комнатами и холлом, которую мне дали сдавать. Когда я привела туда семью арендаторов, то глава семьи был так удивлен, что просто свистел, обходя эту квартиру. Для комплекса характерны не только интересные планировки квартир, но хорошая звукоизоляция. По отзывам жильцов дома очень тёплые. В целом, очень достойный жилой комплекс.

ЖК «Мой город»

Справа от бульвара Менделеева находится жилой комплекс «Мой город» от Полис Групп. Это самый масштабный жилой комплекс в Мурино. Он состоит из 14 корпусов и занимает целый квартал. Он тянется от проспекта Авиаторов Балтики до улицы Шувалова.

В комплексе 8336 квартир. Причём 7571 (90%) – однокомнатные квартиры и студии. Одними из первых появились корпуса на улице Шувалова. Это дома по адресу: Шувалова 2 и Шувалова 4. Их отличает то, что они панельные, в комплексе несколько панельных домов. Все остальные дома построены по кирпично-монолитной технологии.

В комплексе построена школа, это первая школа в Мурино, средняя образовательная школа №1. Кроме школы построены детские сады в виде пристроек к зданию, площадки для спорта, паркинги, оздоровительный комплекс. Жилищный комплекс «Мой город» – типичный комплекс эконом–класса: качество строительства, планировки, звукоизоляция, отделка парадных и т.д.  Качество проекта уступает жилищному комплексу «Виктория».

Первые дома находятся близко к метро, есть дома, которые расположены ближе к КАДу. Отзывы о комплексе противоречивые, я бы оценила его на три с плюсом. Это обычный эконом. Лично у меня много претензий к планировке квартир. Комнаты небольшие (14–15 кв.м.), достаточно узкие, окно часто двустворчатое и находится достаточно высоко от пола.

В жилом комплексе четырнадцать корпусов, многие сильно отличаются друг от друга как конструктивно, так и внешне. В некоторых корпусах встречаются интересные планировки. Например, в доме по Шувалова 4 я сдавала квартиру, которая была небольшой, но очень удачной по планировке, но, в целом, много корпусов, где маленькие и достаточно узкие по ширине комнаты в квартирах.

Жилищный комплекс «Солнечный» от Арсенал-групп

Солнечный – один из самых лучших проектов в Западном Мурино. Думаю, по этой причине этот жилищный комплекс возвели вдоль главной магистрали Мурино – проспекта Менделеева. Построен комплекс группой компаний «Арсенал-недвижимость». Компания является предприятием полного цикла, соединяя функции заказчика, подрядчика, продавца и управляющей организации. Строит на территории Санкт-Петербурга и Ленинградской области. На территории Западного Мурино у компании два жилых комплекса: «Солнечный» и «You Питер».

Дома жилого комплекса находятся по левую и правую сторону от бульвара Менделеева. В нём находится 13 корпусов, все построены по кирпично-монолитной технологии. Этажность: 10–21 этажей.

Это, без сомнения, один из лучших по качеству жилищных комплексов. Заявленный класс жилья – комфорт. Проект был разработан финским архитектором, внешне, а также внутри выглядит вполне достойно. Квартиры сдавались с отделкой. Застройщик предусмотрел два варианта отделки: шоколад и ваниль. Окна с панорамным остеклением, деревянные стеклопакеты, который обычно используются при строительстве элитных домов, в комнатах качественный ламинат, в коридоре и санузлах – кафельная плитка. В каждой квартире есть видеодомофон. В парадных предусмотрены малошумные скоростные лифты и консьержная группа. На территории предусмотрена установка камер видеонаблюдения. В парадных есть специальные помещения – для консьержной группы, колясочные, качественная отделка входной группы.

В комплексе имеется подземная парковка, гостевая парковка и подъездные дороги к ней, зоны отдыха и детские площадки. Расположение комплекса тоже хорошее. Он находится в пешей доступности от метро (около 500 метров), дома комплекса расположены по обе стороны от главной магистрали Западного Мурино – бульвара Менделеева.

В комплексе хорошие полноценные однокомнатные квартиры с большой комнатой и кухней. Есть варианты квартир–евродвушек, где кухня совмещена с гостиной. В некоторых квартирах предусмотрены гардеробные комнаты. В комплексе около тысячи двухкомнатных квартир и около пятисот трёхкомнатных. Те планировки двухкомнатных и трёхкомнатных квартир, которые я видела, светлые и просторные.

Двух- и трёхкомнатные квартиры практически все двухсторонние, с большой лоджией и кухней. У меня есть в доверительном управлении трёхкомнатная квартира. Это большая двухсторонняя квартира с кухней 15 кв.метров, с прихожей 16 кв. метров, застеклённой лоджией 10 кв.метров, раздельными санузлами и гостевым туалетом.

Комплекс с самого начала был из недешёвых. Из минусов – достаточно высокие цены на квартиры, особенно в последнее время.

Жилищный комплекс Гринландия и Гринландия 2

Жилой комплекс «Гринландия» построен компанией Setl Group.

У компании в Санкт-Петербурге 14 объектов. Холдинг Setl Group в 2020 году стал обладателем золотого знака общественного контроля «Надежный застройщик России 2020». Холдинг Setl Group стал лидером среди петербургских девелоперов и занял второе место (вполне заслуженно) в рейтинге крупнейших застройщиков России в сегменте масс-маркет.

Жилищный комплекс «Гринландия» образует два жилых квартала. Находится в 15–20 минутах от метро. Отличается нестандартным оформлением домов, все дома разной высоты. Дома построены по кирпично-монолитной технологии. Гринландия, по мнению специалистов, оптимальный жилой комплекс по цене и качеству.

Холдинг Setl Group заявляет, что не строит дома ниже комфорт–класса. Заявленный застройщиком класс жилья – комфорт. Комфорт–класс подразумевает ограждение территории, чего в жилищном комплексе в виду большой площади застройки нет, но, тем не менее, качество проекта хорошее.

Квартиры сдавались только с отделкой. Предлагалось два варианта отделки: светлый и тёмный. Компания ещё на уровне презентации проекта заявляла, что она на отделке экономить не будет, будет заказывать элементы отделки из Германии, межкомнатные двери закупались в Финляндии. Застройщик установил во все квартиры одинаковые качественные входные двери с замками «Эльбор».

Из плюсов жилого комплекса можно отметить:

  • Хорошая отделка квартир;
  • Светлые и широкие холлы,
  • Наличие лифтового холла;
  • интересные фасады,
  • достойная входная группа;
  • хорошее расстояние между домами и наличие большого количества детских площадок;
  • продуманная схема расстановки домов в комплексе, чтобы обеспечивалась хорошая инсоляция (освещённость).

Инфраструктура. На территории разместились пять детских садов, спортивные и детские площадки, парковки.  

Недостатки: большая часть квартир (10 963) – это студии и однокомнатные квартиры. Наиболее востребованных двухкомнатных квартир намного меньше. Трёхкомнатных квартир всего 178.

Нет крытой парковки. Она есть у жилищного комплекса «Гринландия 2». Готовясь к написанию статьи прочитала все негативные отзывы. Большинство, как мне кажется, надуманных.

Вывод: по некоторым критериям, Гринландия, может быть, и не дотягивает до комфорт-класса, но однозначно это хороший проект в Западном Мурино. Гринландия уступает по некоторым характеристикам жилищному комплексу "Солнечный", Гринландия более бюджетная, цены на квартиры изначально были в полтора раза ниже, чем у Солнечного. Соотношение: цена- качество неплохое. Тем, кто пишет, что там плохая звукоизоляция, хочется сказать: «Всё познается в сравнении. Вы ещё не знаете, что такое ПЛОХАЯ звукоизоляция». В целом, холдинг Setl Group плохих проектов не строит. Хороший жилой комплекс от достойного застройщика.

Жилищный комплекс «Ласточка» 

Компания "Петрострой" специализируется на возведении жилой недвижимости класса "эконом". В Едином реестре застройщиков общество занимает 62 место по объёмам строящегося жилья. Компания производит весь комплекс строительных, ремонтных и отделочных работ, а также занимается проектированием. Большая часть проектов фирмы относится к экономклассу.

Жилищный комплекс «Ласточка» ­– самый яркий представитель семейства домов обычного эконом–класса. Он состоит из одного корпуса, которое по форме сверху отдалённо напоминает крыло ласточки. В комплексе 2461 квартира, из них 90% – это студии и однокомнатные квартиры.

Жилищный комплекс – это здание, которое состоит из 14 секций. Несмотря на то, что при отделке применялся облицовочный кирпич бежевого цвета с оранжевыми и тёмными акцентами, здание и внутри и снаружи выглядит достаточно бюджетно. Квартиры сдавались без отделки.

Я не раз была в этом жилом комплексе, я не его поклонник. Этот жилой комплекс лично мне напоминает хорошее общежитие. Все его недостатки происходят от проекта эконом–класса. Отделка, звукоизоляция, оформление этажей – всё на троечку.

Один из отзывов жильцов: «…Из минусов: во-первых, дом очень плотно расположен боковой частью к соседнему дому и свет, а уж тем более солнце в квартиру вообще не попадает. Но это ладно, в этом доме такая проблема не у всех, просто нужно квартиру правильно выбирать для жилья.

Во-вторых, и это самый главный минус, в квартире очень слышно соседей вокруг! Прям очень слышно все что они делают и говорят! Это ужасно!!! (Особенно когда соседи очень шумные молодые ребята) На шумоизоляции тут явно сэкономили.»

Этот отзыв, по-моему, вполне правдиво отражает качество жизни в этом комплексе. Ласточка – один из самых бюджетных комплексов Западного Мурино.

Из плюсов: дом построен по кирпично-монолитной технологии. Комплекс находится в 7–10 минутах от метро.

«Три кита» и «Девятый вал» от Лидер групп

Лидер групп начал возводить объекты на территории Санкт-Петербурга и Ленинградской области в 2002 году. На сегодняшний день является предприятием полного цикла имея собственное проектное бюро, парк строительной техники, предприятия по выпуску бетона и железобетонных изделий.

Лидер Групп строит очень много по городу и практически везде есть задержки в сдаче объектов. Я знаю некоторые объекты комфорт-класса, которые возводились в центре города. Их сдачу застройщик тоже задержал примерно на 3 года. 

Затягивание сроков сдачи жилых домов – отличительная черта застройщика. Качество проектов и строительства среднее.

В Западном Мурино возводит четыре жилых комплекса, все объекты сдаются со значительной задержкой срока ввода в эксплуатацию. Это построенные жилищные комплексы «Девятый вал» и «Три кита», а также строящиеся «Территория» и «Витамин».

ЖК "Три кита"

Жилой комплекс «Три кита» ­­­– комплекс эконом-класса. В комплексе 13 корпусов. Комплекс начали строить в 2013 году, сроки сдачи постоянно переносили. В рамках проекта было задумано строить четыре очереди.

Первую планировали сдать в IV квартале 2016-го года, но ввели в эксплуатацию в III квартале 2018–го, вторую обещали достроить ко II кварталу 2017-го, но сдали в I квартале 2020-го года.

Этажность. Почти все дома невысоки относительно других комплексов. Большая часть домов – 8–12 этажей. Это единственный относительно малоэтажный жилищный комплекс в Западном Мурино. Очень приятное оформление фасадов в светлых фиолетово-розовых оттенках. Расположение домов относительно друг друга хорошее, нет эффекта «муравейника», внутренние дворы просторные.

Жилой комплекс имеет ряд несомненных плюсов:

  • Удобное местоположение;
  • Красивое оформление фасадов;
  • Неплохие планировки квартир;
  • Закрытая охраняемая территория,
  • Подземный паркинг.

Инфраструктура. Комплекс находится в пешей доступности (10-12 минут от метро). Вокруг достаточно аптек, продовольственных и хозяйственных магазинов, пекарен и кафе. Застройщик строит детские сады из расчёта: на каждую очередь – один детский сад на 100 мест.

ЖК "Девятый вал"

В жилищном комплексе всего два корпуса в 25 этажей. Тип здания кирпично–монолитный. Здание эконом-класса. Количество квартир – 1409, студий и однокомнатных квартир – 1282. Квартиры сдавались с отделкой и без.

Когда сдаётся много квартир без отделки, нужно быть готовым к тому, что несколько лет будут делаться ремонты, а это означает постоянное наличие строительного шума: шум дрели, отбойного молотка и прочее.

Были задержки в сдаче обоих корпусов.

Из плюсов:

  • достаточное удачное расположение относительно метро (7 минут пешком). Заезд и съезд на кад находится недалеко от жилищного комплекса.
  • Приятный фасад дома.
  • Придомовая территория озеленена и благоустроена, построены детские и спортивные площадки, парковочные места, высажены газоны и кустарники.
  • Наличие консьержной группы.

Из минусов:

Большая часть 90% приходится на студии и однокомнатные квартиры. Очень много однокомнатных маленьких квартир общей площадью 30 кв.метров и площадью комнаты 15 квадратных метров.

Плохая звукоизоляция. Из отзывов: «…Постоянные потопы и протечки от соседей сверху, на протяжении нескольких лет не умолкает шум дрели: утро, вечер, праздники и выходные…»

Выводы:

Я сделала обзор основных построенных жилых комплексов. Из всех описанных жилых комплексов самый экономный эконом, по моему мнению, у жилищного комплекса «Ласточка». Мнение моё субъективно, но это мнение агента, который уже давно занимается недвижимостью Мурино. 

Желаю удачи! Галина Черкис

Проблемные комплексы Мурино

Доверительное управление квартирой в Девяткино

Сдать квартиру в доверительное управление в Западном Мурино

Доверительное управление недвижимостьюДоверительное управление недвижимостью – это управление недвижимостью и сдача в аренду квартиры через агентство. Есть категории собственников, которые не могут самостоятельно заниматься сдачей квартиры в аренду.

Причин, по которым собственник не может самостоятельно сдать квартиру, как правильно, несколько:

  • Большая занятость;
  • Собственник не проживает в Санкт-Петербурге;
  • Собственник (семья собственника) работает за рубежом;
  • У собственника много видов жилья и он не успевает управлять всей недвижимостью.

В таких случаях собственники пользуются услугой доверительного управления квартирой в Санкт-Петербурге. Кто предоставляет этот вид услуги? Агентства недвижимости, занимающиеся арендой жилой недвижимости. Само агентство этим не занимается, оно поручает эту работу одному из своих агентов. Квартирой занимается только один агент.

Юридическое оформление

доверительное управление квартиройКак правило, с агентством составляется договор доверительного управления, который подписывается сторонами: собственником и агентством. В договоре описывается предмет договора, обязанности сторон, перечень услуг агента по недвижимости.

Агент или агентство недвижимости заключает договор доверительного управления квартирой с собственником недвижимости. По договору агент получает право сдавать квартиру, получать с арендатора арендную плату (в случае необходимости), берёт обязательство следить за состоянием квартиры и обстановки и т.д.

После этого собственник жилья даёт нотариальную доверенность на сдачу и управление квартиры. Доверенность делается на имя агента. Срок доверенности делается по согласованию сторон, обычно на год–два без права передоверия третьим лицам.

Иногда собственники спрашивают: «А зачем нужна нотариальная доверенность?» Без доверенности квартиру сдать сложно. Арендатору нужны гарантии, что лицо, сдающее квартиру, имеет на это право. На рынке аренды много мошенничества, поэтому опасения арендаторов понять можно.

Согласно статье 1012 Гражданского кодекса, передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему. При этом, осуществляя доверительное управление имуществом, управляющий вправе совершать в отношении него любые действия в интересах выгодоприобретателя (п. 2 ст. 1012 ГК РФ).

Естественно, они должны осуществляться в строгом соответствии с договором доверительного управления. Необходимо учитывать, что сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени (п. 3 ст. 1012 ГК РФ). При этом он должен указать, что действует в качестве такого управляющего.

Перечень услуг

услуги доверительного управления недвижимостьюПеречень услуг обычно обсуждается с заказчиком. У всех собственников разные пожелания к виду оказываемых услуг. Типичные виды предоставляемых услуг:

  • Пересдача квартиры;
  • Присмотр за арендаторами квартиры;
  • Регулярное (не чаще одного раза в месяц) посещение квартиры. Я обычно делаю фотоотчёт после каждого посещения квартиры и отсылаю собственнику квартиры;
  • Решение текущих проблем с арендаторами.

Некоторые собственники расширяют перечень услуг. Мне как-то на почту один собственник квартиры выслал свой договор, в котором было около двадцати пунктов. Он хотел, чтобы агент по недвижимости не только сдавал квартиру, но и нанимал для квартиры горничную для уборки, регулярно менял лампочки в парадной, совместно с жилищно-коммунальной службой осуществлял ремонт парадной и так далее.

Мне было не совсем понятно, зачем для вполне бюджетной квартиры в обычном районе регулярно нанимать клининговую службу. Проще сдать квартиру хорошему арендатору, возможно девушке, которая будет поддерживать хорошее состояние квартиры. Но он настаивал на своём, причём упирал на то, что нужно нанимать приходящую горничную.

Видимо, под горничной он имел в виду уборщицу. Горничную можно нанять, только нужно ли это для бюджетной квартиры и "не съест" ли оплата услуг горничной большую часть арендной платы квартиры? Этот случай единичен, обычно собственники вполне адекватно оценивают своё жильё и необходимые им услуги.

Задачи агента

Сдача в аренду

От того, какие арендаторы живут в квартире зависит состояние квартиры, поэтому очень важно найти приличных арендаторов. Задача агента на этом этапе – найти хороших арендаторов и правильно оформить договор аренды и передать квартиру по акту приёма-передачи. При этом составляется опись мебели и бытовой техники. Если квартира элитная, делается более подробная опись и прикладываются фото квартиры.

доверительное управление квартирой в Санкт-ПетербургеПосещение квартиры агентом

По договору аренды собственник или управляющий имеет право посещать квартиру не чаще одного раза в месяц. Делается это для того, чтобы проверить чистоту и порядок, а также состав жильцов. В 2010–2012 годах была популярна афера, когда квартира сдавалась русской паре, а через месяц другой выяснялось, что в квартире проживает толпа узбеков. Регулярные посещения агента нужны для того, чтобы проверять число проживающих.

Решение текущих проблем с арендаторами

У арендаторов периодически могут возникать небольшие проблемы или вопросы. Эти проблемы решаются совместно с агентом. Какие могут быть вопросы? Это проблемы с оплатой коммунальных услуг, протечки, поломка бытовой техники и другие.

У меня есть квартира в доверительном управлении в Западном Мурино. Квартиру я сдала симпатичной девушке студентке. Один раз у неё не включилась стиральная машина, мы подошли с мужем и включили. В другой раз было затопление сверху. Прорвало трубы поздним вечером в квартире сверху, которая стояла пустая, в ней никто не жил. Нужно было быстро найти аварийную службу, которая бы перекрыла стояк и устранила протечку.

По моему опыту арендаторы всегда относятся к квартире и имуществу ответственнее, когда понимают, что поблизости есть контролирующая сторона. 

Оплата аренды и услуг

Для расчётов за арендную плату предлагается несколько вариантов расчёта. По моему опыту лучше всего срабатывает схема, когда арендную плату арендаторы перечисляют на счёт ( банковскую карту) хозяина квартиры.

Кто и как будет оплачивать коммунальные расходы, решает собственник совместно с арендатором. 

Сколько агент берёт за услуги доверительного управления квартирой?

Обычно услугу доверительного управления агентство недвижимости оценивает свои услуги в размере от 10–20% в месяц от месячной ставки аренды.  Я обычно беру за эту услугу 2–3 тыс. рублей в зависимости от ставки арендной платы. Услуги оплачивает собственник квартиры.

Району Западного Мурино я всегда отдаю предпочтение. Агентам по недвижимости оптимальнее оказывать услуги по доверительному управлению квартир в своём районе. Например, у девушки-арендатора поздно вечером произошло замыкание проводки в квартире. Она не знала, что делать. Мы подошли с мужем, так как мой муж – электромеханик по специальности, мы быстро решили этот вопрос. Это было бы сложнее сделать, если бы мы находились на другом конце города.

Я совершенно сознательно не беру квартиры в доверительное управление в Кудрово или Шушарах, которые находятся на другом конце города, и где я не всегда смогу оперативно отреагировать на ту или иную проблему.

Посуточная сдача квартир

Достаточно часто звонят собственники квартир и предлагают заняться посуточной сдачей их квартир. Я не занимаюсь посуточной сдачей квартир. Я хорошо знаю этот вид бизнеса, поэтому и не берусь за него. Краткосрочная аренда – это другой вид бизнеса, который требует другой организации работы. По сути, это своего рода гостиничный бизнес, где нужно не только постоянно находить арендаторов. Там нужны услуги администратора по вселению и выселению жильцов, а также услуги портье, горничной. Этому делу нужно посвящать всё своё время и силы.

Желаю удачи! Галина Черкис

Район Западного Мурино