Новостройка в ипотеку

      Новостройка в ипотеку. Риски ипотеки.
      Делая обзор статей на эту тему, я заметила, что в большинстве статей расписываются положительные стороны ипотеки и мало кто говорит о скрытых рисках. «Возьму ипотеку на новостройку и построю себе жильё» – говорит мой знакомый с оптимизмом. А так ли все просто в самом деле? Давайте разберемся.

Плюсы и минусы покупки новостройки в ипотеку.

      У банка должны быть гарантии, что объект будет достроен. А ещё лучше, если объект будет достроен в срок. А значит, банки дают кредит не под всех застройщиков. У каждого банка свой список аккредитованных застройщиков. Как известно, банки всегда предъявляют определенные требования к жилью, когда дают на него ипотеку. Эти требования есть и на вторичном рынке жилья. Аккредитованные застройщики банка.

          Какому застройщику дают аккредитацию? Что такое аккредитация. Покупатель обращается за кредитом в банк. Банки соглашаются дать кредит в том случае, если застройщик прошел аккредитацию в их банке. Банк проверяет уставные документы, разрешение на строительство от администрации города и проектную документацию по жилищному комплексу застройщика. После полной проверки банк принимает решение об аккредитации. Если у застройщика неполный пакет документов по жилищному комплексу или нет разрешения на строительство, банк никогда не будет сотрудничать с таким застройщиком. В этом есть плюс для потребителя. 

      Если на рынок вышла новая строительная компания и у нее мало сданных объектов, то банки не будут с ней работать. Аккредитация такого застройщика для банка – слишком большой риск, банки не любят рисковать. Отсутствие у застройщика аккредитации не означает, что он мошенник. Застройщик-новичок на рынке – это тёмная лошадка, и только время покажет, что он построит.
      Чисто теоретически заёмщик может предложить банку свой объект строительства, но проводить процедуру аккредитацию ради одной квартиры банк не будет.
      Вывод: покупателю приходится выбирать из тех объектов, которые есть в списке банка. Потребителю это не слишком удобно. Почему? Вы выбрали квартиру в определённом жилищном комплексе, она подходит вам по цене, срокам строительства, планировке, а этот ЖК не кредитуют. А в аккредитованном объекте, лучшие квартиры с хорошими планировками давно разобрали, либо остались дорогие 2-х, 3-х комнатные квартиры. В списке аккредитованных застройщиков, как правило, самые надежные, а значит самые дорогие застройщики. Просмотр аккредитованных объектов Райффайзенбанка говорит о том, что нужных мне, как потенциальному потребителю, объектов нет. В списке есть объекты ЛенСпецСМУ, ЛСР, ЮИТ и прочих. Я ничего не имею против этих застройщиков. Они надёжны и хорошо зарекомендовали себя на рынке. Но! Эти застройщики строят, в основном, объекты комфорт-класса и цены там соответствующие. А как быть покупателю со средним достатком, которому по карману небольшая квартира-студия в жилищном комплексе эконом-класса?
      Банки всегда к выбору объектов относятся скрупулёзно, сейчас они стали ещё более осторожны. Большую часть кредитов банки выдают на сделки, совершаемые на вторичном рынке.
      Что идёт в залог?
      Если у заёмщика нет собственного жилья, которое может стать залогом, то предметом залога становится договор между заёмщиком и застройщиком. Лучше всего, если застройщики работают по 214 ФЗ. Договор долевого участия (ДДУ) между застройщиков и покупателем – самый надёжный вид договора. Он регистрируется в УФРС. Регистрация защищает дольщика от двойных продаж, гарантируя, что квартира продана только ему. Банки предпочитают сотрудничать с застройщиками, работающими по 214 ФЗ. Банки не работают с застройщиками, которые работают по серым схемам, по договорам ЖСК. Разница между долевым строительством и жилищно-строительным кооперативом (ЖСК) здесь. Банки не выдают кредиты под договор предварительной купли-продажи. ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ договор купли-продажи покупателя с застройщиком заключается, если у застройщика собран не весь пакет документов на строительство, и он надеется в будущем его собрать и перейти на договор долевого участия.
      Покупка новостройки на этапе котлована.
      Ни для кого не секрет, что выгоднее всего покупать квартиру на этапе котлована, когда цены объектов минимальны. Если на этапе открытия продаж студия стоит 1800 тыс. рублей, то на этапе 70% готовности объекта она может стоить в полтора раза дороже. Покупать на этапе котлована выгодно покупателю с небольшим капиталом.
      Сегодня покупку жилья на этапе котлована большинство банков не кредитует. Почти все банки дают ипотеку на объекты с 70% - 80% готовности. Некоторые банки начинают кредитовать объекты, у которых построены все этажи. У объекта 70% готовности цена почти как у готового.
      К примеру, вы покупаете студию за 2600-3000 тыс. рублей. Это цена объекта без учёта процентов, а сколько нужно заплатить за проценты?
      Если у застройщика из-за нехватки денег либо по другим причинам приостановлено строительство, это опасно для ипотечного заёмщика вдвойне. Кредит под залог квартиры, которую ещё не построили, это беззалоговый кредит. Окончание строительства может затянуться на несколько лет (такое уже бывало в Санкт-Петербурге), либо строительство вообще может прекратиться. Банк принимает на себя все эти риски, поэтому часто прописывает в договоре в случае форс-мажора мелким шрифтом досрочное(!) погашение задолженности. Квартиры ещё нет, а выплачивать кредит нужно, причем досрочно.
      Вывод: При заключении договора с банком внимательно читайте договор, обязательно привлекая юриста, а также изучайте репутацию банка.
      Покупка страховки. При выдаче кредита банки требуют страховку. Прежде чем получить кредит, заёмщики покупают страховку жизни и здоровья. Тариф в разных компаниях разный, во что обойдется покупка страховки можно узнать в страховых компаниях. Интересно, что страховые компании не страхуют риск срыва сроков строительства и введения в эксплуатацию.
      К примеру: Если студия на этапе котлована стоит 1900 тыс. руб., мы покупаем её на этапе 70% готовности за 2600 тыс. руб. К этому мы прибавим оплату кредита, страховки, получим сумму около 4 млн. рублей. Стоит ли игра свеч, если ещё учесть расходы на отделку и другие сопутствующие расходы? А если случится очередной кризис и обвал? Как следствие, поднимаются ставки по кредиту. Чем оборачивается ипотека на новостройку: постоянным переживанием, потерянными нервами. Потерянные нервы обходятся иногда очень дорого.
      В отличие от первичного, на вторичном рынке заёмщик покупает готовую квартиру. При возможных денежных затруднениях, при повышении банком ставок по кредиту, он может сдать её в аренду и полностью либо частично "отбить" ипотеку. При кризисе экономики предпочтительнее, пожалуй, покупка вторичного жилья.
      Если вы планируете покупать новостройку в кредит, не будет лишним проконсультироваться в банке, у юриста и у специалистов по недвижимости. Если вы решились взять ипотеку на новостройку, вы должны знать все риски, которые вас ожидают! 

Галина Черкис

Читайте статью по этой тематике: Новостройка в рассрочку