• Главная
  • Статьи
  • Прогноз цен на недвижимость в 2019 году

Прогноз цен на недвижимость в 2019 году

Какова была ситуация Прогноз цен на недвижимость в 2019 годуна рынке недвижимости в 2018 году? Начало года не предвещало ничего нового, рынок недвижимости был спокойным.

Ситуация на рынке стала меняться в начале лета. Что же произошло в нашей стране этим летом? Сначала наше государство объявило нам о пенсионной реформе. Ужесточение пенсионной реформы косвенно свидетельствует о нездоровом экономическом положении страны. По сути эта реформа означает одно: в государстве недостаточно средств, чтобы обеспечить всех пенсионеров пенсией. Не знаю, как для вас, а для меня это был сигнал, что ждать хорошего в этом году не приходится.

1 июля 2018 года вышли изменения в 214 Федеральном законе, который регламентируют долевое строительство. Эти изменения по сути отменяют долевое строительство в том виде, в котором оно существовало. Главное нововведение этой реформы – участие банков в процессе строительства. Дольщик по новому закону отдаёт деньги не застройщику, а кладёт на специальный эскроу-счёт банка.

Денежные средства хранятся на этом счёте до конца строительства. По новым правилам застройщик не может строить объекты недвижимости на деньги дольщиков, он должен иметь собственные либо привлекать заёмные средства. Только после того, как жилой комплекс будет построен и сдан в эксплуатацию, застройщик может воспользоваться средствами дольщика.

Целью закона является защита дольщика, повышение уровня безопасности сделок на рынке новостроек. По новым правилам становится невозможным нецелевое использование, распыление средств дольщиков. Многие застройщики израсходовав деньги, чтобы достроить один жилищный комплекс, открывали старт продаж другого, а вырученные деньги пускали на то, чтобы достроить первый жилищный комплекс. Благие цели нововведений понятны, но создают условия для роста цен.

Объективные причины для удорожания жилья:

1. Количество застройщиков цены на недвижимость в 2019 годупри таком подходе сократится. Уйдут с рынка мелкие застройщики и начинающие с низким стартовым капиталом. С одной стороны, рынок новостроек становится более стабильным, когда с него уходят слабые игроки, а с другой стороны, при этом сократится количество новостроек, а значит количество вводимого жилья. Из начинающих застройщиков иногда получаются хорошие девелоперы. Эксперты сейчас говорят об уходе с рынка около 30% застройщиков.

2. Те застройщики, у которых не будет хватать собственных средств, будут вынуждены обращаться к банковским кредитам. Кредиты тоже приведут к росту цен и лягут, в конечном счёте, на потребителя.

3. На данный момент многие застройщики получили разрешение на строительство до 1 июля 2018 года. По этим новостройкам они могут работать по-старому то есть привлекать средства дольщиков. С 1 июля 2019 года все застройщики будут продавать квартиры по новым правилам. Тут им придётся работать по новым правилам либо уходить с рынка. Сколько застройщиков останется на рынке? Точно никто не знает. Но их количество сократится, а это приведёт к уменьшению количества новостроек и ввода нового жилья, которое неизбежно повлечёт за собой подорожание квартир.

Так что же с ростом цен на жильё?

Что же в реальности? Как на настоящий момент отреагировал рынок недвижимости на введение нового закона? Как только поправки к закону были приняты, тут же цены на новостройки полезли вверх. В начале лета 2018 года я подбирала квартиру-студию студенту. В июне мы нашли студию, удовлетворяющую нас по всем параметрам: площадь, близость к метро и цена. В конце июня прошла сделка.

После регистрации, в начале июля, мне позвонила риэлтор со стороны продавца и сказала: "Вы вовремя купили. Цены на аналогичные студии после 1 июля уже поднялись на 300 тыс.руб." Рынок сразу отреагировал на введение изменений в законе повышением цен на первичном и вторичных рынках жилья.

Лето 2018 года прошло без глобальнымповышение цен на недвижимость в 2019 году перемен, так как лето – время отпусков, люди отдыхают и обычно рынок недвижимости находится в затишье. А вот осенью началось повышение цен. Первыми отреагировали застройщики и стали поднимать цены на новостройки. Особенно стали подниматься цены на объекты комфорт-класса в городе, в районах с развитой инфраструктурой.

Первичка потянула за собой рынок вторичного жилья. С рынка в первую очередь стало исчезать самое ликвидное жильё: недорогие однокомнатные квартиры в пешей доступности от метро. Просматривая объявления по недвижимости в ноябре и декабре, я заметила, что интересные и недорогие предложения исчезли с рынка. Остались в продаже самые неликвидные объекты: квартиры в панельных домах, на первом этаже, без ремонта. На это сетовали и другие агенты по недвижимости: мало хороших предложений в продаже.

Конец года ознаменовался повышением цен на первичном рынке Санкт-Петербурга, а также вторичном рынке. Я не буду рассматривать все секторы жилья. Где-то повышение было менее заметным, где-то более.

В разных секторах рынка есть специфические нюансы:
• Однокомнатные квартиры – самые ликвидные на рынке недвижимости и дорожают быстрее;
• Более востребованы квартиры в новых домах нежели в старых панельных сериях;
• В первую очередь дорожают объекты в районах с развитой инфраструктурой, недалеко от метро;
• Хрущёвки, брежневки и прочая старая панель дорожает более медленными темпами по сравнению с более ликвидными объектами на рынке недвижимости.

Что говорят эксперты.
Согласно прогнозу Росстата, цены на недвижимость в 2019 году будут расти. Пока что никто не может сказать точно, какие расходы дополнительно понесет строительная отрасль с 1 июля 2019 года. Рынок недвижимости начал меняться и навряд ли вернётся к прежним позициям.

Пока объективных причин для снижения мало, а вот для подорожания сразу несколько:

1. Изменения в 214 ФЗ. С 1 июля 2019 года поправки вступают в полную силу. Многим застройщикам придётся брать кредиты, которые потом скажутся на ценообразовании строящегося жилья.
2. Непопулярная пенсионная реформа.
3. Увеличение НДС отразится на стоимости товаров, услуг. Оно ударит по кошельку обычного покупателя.
4. Повышение тарифов ЖКХ, акцизов на алкоголь и табак.
5. Инфляция и девальвация. Падение курса рубля.
6. Санкции и нездоровая политическая и экономическая ситуация в целом. Стагнация производства.

Ипотека в 2019 году.
В 2018 году, как и во все предыдущие, более половины сделок на рынке совершались с привлечением ипотечных средств. Это связано со снижением ипотечной ставки до 9-10%. В 2019 году нам обещают снижение ипотечной ставки до 7-9%. По крайней мере, повышения ипотечной ставки не предвидится.

Повышение цен на недвижимость в 2019 году.

Обычно в начале года на рынке недвижимости затишье, потом наблюдается некий спад и снижение цен. Но в этом году пока сезонного спада не намечается. Обзор рынка недвижимости в январе и в феврале 2019 года показывает, что начавшееся повышение цен на жильё в 2018 году скорее всего продолжится в 2019 году. Дорожают в первую очередь недорогие однокомнатные квартиры. Если вы думаете, покупать квартиру или подождать, не ждите. Неизвестно ещё, что будет в ближайшие полгода.

Какую недвижимость лучше покупать – первичное жильё или квартиру на вторичке? Это решать вам. Цены навряд ли снизятся до прежнего уровня. Пока для этого нет экономических предпосылок. Перед написанием статьи я интересовалась мнением известных в Питере знатоков рынка. Почти все эксперты рынка единодушны в одном: дешевле уже не будет. Если есть возможность, надо покупать, а не откладывать покупку на потом.

Какую новую реформу или сюрприз приготовило для нас правительство? Неоднозначное экономическое и политическое положение России, санкции, рост НДС с 1 января 2019 года, непопулярные реформы привели к повышению цен на рынке недвижимости. Экономика России стагнирует. Даже в Санкт-Петербурге стали закрываться небольшие производства, промышленные предприятия. Что будет дальше?

До 1 июля 2019 года, в преддверии вступления изменений в 214 Федеральном законе в полную силу, недвижимость будет дорожать. Затем, возможно, цены начнут снижаться, но до какого уровня? Этого точно никто не знает, так как ещё неизвестно точно, как будет работать закон в реальной жизни, под какой % банки будут кредитовать застройщиков.
В долгосрочной перспективе на рынок недвижимости влияет политическая и экономическая ситуация в стране и в мире, решения и законопроекты правительства. 

Желаю удачи! Галина Черкис 

Февраль 2019 года

Подробнее о ценах на недвижимость в Санкт-Петербурге