Оформление сделки купли - продажи недвижимости

Оформление сделки купли - продажи недвижимости.

Сделки с недвижимостью имеют высокую цену. Переход права собственности от продавца к покупателю происходит после регистрации права собственности. Процесс регистрации права собственности растянут во времени. банковские ячейки для сделок с недвижимостью
В ходе сделки постоянно возникают разные вопросы:
Каким способом покупатель должен передать деньги продавцу? Где и когда происходит передача денег при сделке с недвижимостью

Для покупателя недвижимости самая надежная схема расчетов та, когда окончательный расчет по сделке будет происходить, после того, как он стал собственником недвижимости то есть после регистрации перехода права.
Для продавца всё наоборот, ему выгоднее, когда расчет по сделке будет осуществляться до регистрации. Налицо антагонизм интересов.

Существует ли абсолютно надёжная схема для расчётов?

Думаю, что абсолютно надежных схем нет. У каждой схемы есть свои недостатки. Не нужно искать «идеальную» схему расчетов, нужно искать такую схему, которая обеспечит максимальную степенью надежности Вашей сделки.
Таким образом, выбор схемы расчетов зависит от индивидуальных условий Вашей конкретной сделки.
Каждая схема расчетов требует проработки её мельчайших деталей в соответствии с уникальным условиям Вашей сделки.

В решении о применении той или иной схемы расчетов должны принимать обе стороны сделки.
Схема расчетов должна быть абсолютно продуманной, а главное, абсолютно понятной всем участникам сделки.
Самой надежной схемой расчетов является та схема, которую разработали специально для конкретных условий Вашей сделки. Для разработки схемы расчетов по сделке желательно привлечь риэлтора хорошей квалификации.

Степень надежности схемы расчетов в недвижимости определяется тем, насколько эта схема выполняет следующие требования:

оформление сделки купли продажи недвижимостиОбеспечение высокого качества денежных купюр.
При расчетах в сделках с недвижимостью крайне важна подлинность денежных купюр, ведь они являются эквивалентом стоимости недвижимости. Наличие фальшивых купюр обесценивает сделку. Обязательно нужно делать проверку качества купюр. В расчетных центрах для этих целей за небольшую плату арендуются специальные кабинки с оборудованием для проверки подлинности купюр. Либо нужно выбирать схему расчетов, в которой не присутствуют наличные деньги.

Обеспечение интересов продавца и покупателя.
Каждая сделка с недвижимостью уникальна по-своему. В связи с этим крайне важно, что бы схема расчетов учитывала интересы всех участников на всех этапах проведения сделки. Все участники сделки с недвижимостью должны четко знать и понимать, что им делать в случае наступления того или иного события на различных этапах сделки. Нельзя проводить сделку, если стороны не представляют либо не договорились, как вести расчеты и что делать в том или ином случае. Когда один из участников сделки не представляет всей схемы расчетов, то это чревато для него тем, что в любой момент он может стать жертвой обмана или заранее спланированного мошенничества.

Виды сделок с недвижимостью.

1. Банковские ячейки для сделок с недвижимостью.
2. Вексельная схема расчетов.
3. Банковский аккредитив.
4. Эскро – служба агентства недвижимости.
5. Депозит нотариуса.

Не буду описывать все схемы сделок с недвижимостью, остановлюсь на двух из них.

Аренда банковской ячейки для сделки с недвижимостью. 
виды сделок с недвижимостью

В Санкт-Петербурге самая популярная схема расчетов – это расчет через банковскую ячейку.
Смысл сделки состоит в том, что деньги за приобретаемый объект недвижимости закладываются в арендованную ячейку банка. После этого подписывается договор купли-продажи, собирается пакет документов, который сдаётся на регистрацию.

После свершения факта государственной регистрации сделки, перехода права собственности к покупателю и приема-передачи объекта недвижимости, покупатель и продавец посещают банк, вскрывают банковскую ячейку и забирают причитающиеся им ценные пакеты. Продавец получает ценный пакет с деньгами, а покупатель расписку о получении им полной стоимости объекта недвижимости.

Недостатки:
• Условие обязательного присутствия покупателя и продавца в момент открытия-закрытия ячейки, - идеальные условия для применения методов шантажа и мошенничества.
• Банк не выдает арендаторам ячейки сейфа документы, подтверждающие что именно, в каком количестве, было помещено в ячейку сейфа.
• Банк не вникает в интересы и проблемы покупателя и продавца, связанные с проведением сделки.

передача денег при сделке с недвижимостьюВексельная форма расчетов – это безналичная схема расчётов. Она позволяет обеспечить высокую безопасность всех сторон сделки. Это одна из цивилизованных и безопасных форм расчетов. Вексель – это письменное долговое обязательство Банка, в соответствии с которым банк берёт на себя обязательство выплатить владельцу векселя обозначенную в векселе сумму в указанный срок. Сделки с векселями регламентируются специальным вексельным законодательством, поэтому вексель оформляется по специальной установленной форме. В вексельной форме расчетов тоже присутствует банковская ячейка, в которую закладывается вексель, но здесь есть свои нюансы проведения сделки.

Преимуществом этой формы расчётов является полное исключение расчётов фальшивыми деньгами, высокий уровень безопасности. Банк и агенты недвижимости вникают в проблемы продавца и покупателя и выступают в роли официальных свидетелей расчётов между продавцом и покупателем. Вексельная форма позволяет исключить риск потери права доступа к ячейке в случае неявки второй стороны в банк для вскрытия ячейки.

Как было сказано, недостатки есть у всех схем расчетов при сделках с недвижимостью. У каждой схемы есть свои плюсы и минусы. Главное – это умение правильно подобрать для сделки схему расчетов и свести к минимуму все недостатки схемы.

Желаю удачи! Галина Черкис